有位顺义的网友，房子出租三个月，无人问津。于是网友发出疑问：北京的租房市场，崩了？

但实际上，不是北京的租房市场崩了，而是北京的楼市割裂已经延伸到了租房市场。

相比于郊区，大厂附近的回龙观，城五区的租房市场依旧稳定，人才需求还是有的，只是你的房子，已经无法满足租户需求了。

这也是我们说买房要看租售比的原因。

租金，也要看产业板块

从去年开始，北京的租金情况有以下几个特点：

1、各个商圈不一样

在产业集聚地，比如上地、西三旗、永丰、望京、国贸附近，房租相对较贵。但在丰台、大兴、通州等区域，房租没有明显的上涨，不分区域有微跌。

2、租客60%是应届生

在北京昌平区融泽嘉园，去年6月的房租价格已较5月涨约3%，其中60%的租客是应届毕业生。

头部大中介的数据也差不多，5月租房业务成交规模较4月份小幅增长。

另外，00后进入职场后，对居住品质要求更高。很多人宁愿多花钱整租，也不愿意合租。

我们的实习生小米今年就从世贸天阶搬到了十里堡，因为觉得世贸天阶贵，加一点价格，直接去远一点的地方整租一套。

从租金价格表来看，有产业的区域，房租也和房价成正比。

但东西城的房租高，其实和应届毕业生没什么关系。东西城的租客，主要是孩子家长，很多家长为了让孩子上学更方便，直接在附近租一套房子住，成本低。

由于对标群体消费能力强，东西城一套两居室的租金，基本在8000块左右。

也难怪有业主问：这房子还卖吗？

租售比与保值增值，是否冲突？

2月27日，北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》，首次拟明确将住房租金纳入监管。对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。

这一动作对租户来说是件好事，只不过未来这些机构在收业主房源的时候，基本又要使劲压价了。

在北京楼市过去的黄金20年，买房的租售比，也是业主们选筹时的重要因素。

但随着北京楼市格局的彻底改变，当年很多为了租金投资公寓，或者高租售比区域的业主，已经开始后悔了。

在北京，租金收益也就1-1.5%/年，但优质房产的涨幅，每年房产的总价却能达到5-35%/年，跟房子涨幅一比 ，租金收益只能算锦上添花。

根据最新数据，2023年11月，我爱我家北京区域住房租赁交易量环比上月下降较为明显，同比明显高于上年期。也就是说，北京的租房需求仍然有，单想要之前那么高的热度，很难了。

所以现在买房，无论是纯保值增值还是自住，都得掌握房产的核心逻辑。

有些购房者曾经过于追求高租金，买过商品、公寓类房产，这类房子的租金可以收到10%左右，但就是房价不涨。能租出去的时候，还能安慰自己长期收租金就行了。行情不好，租不出去的时候，时时刻刻都在后悔。

相比于其他城市，北京的租金相当高，但即便如此，保值增值也不能只顾租金，不顾涨幅。

根据相关数据显示，在整个北京的租售比板块对比中，朝阳区、昌平和顺义，是数据最高的。

这几个板块，也是北漂人群聚集的板块，年轻人多，租金相对就高。

2023年是北京市高校毕业生人数最多的一年，达到28.5万人，同比增加1.7万人。所以租房需求也更高。

但具体买房怎么看租售比，比重有多大，是个大问题。

北京楼市的底线

北京楼市和其他城市不同的地方在于，北京的房子具有极强的金融属性。

在过去的黄金20年，买房的租售比，也是业主们选筹时的重要因素。

但随着北京楼市格局的彻底改变，北京楼市的底线，其实也能从房产收益率中窥探一二。

根据数据分析统计，我们将房产收益率对标大银行五年期定期存款利率，一般安全长期的大银行五年期定期存款利率，是2.5%，如果长线持续降息，那么会降到2%以下。

其实房产收益率也可以对照这个标准，如果租售比到了以下几个水平线，那么房地产就真的触底了。

正常情况下，商铺、写字楼的资金占用体量大，流动性弱，出租不易，基本在5%。商住类产品的流动性也不好，基本在4%。

普通住宅可以分为三个梯队：

下50%的完全不稀缺住宅类房产，2.5%

中30%的有一定稀缺度改善型房产，2%

上20%的头部稀缺房产，1.5%

当年方庄火的时候，的一套两居室租金2000块左右，这套房大概价值30万。那租售比就是150，租金收益率6.7%，要说相当高了。

但当时的存款5年期利率高达13%以上，同样的一笔钱，存银行要比收房租高出一倍以上。

到了今天，北京的平均租售比早就到700了，也就是租金回报率才1.5%。而银行存款利息现在是3.25%，仍然是才一半。

如果这么算，买房永远不划算。但一线城市的房产，因为稀缺而产生了金融属性，除了房租，还有房产保值增值的收益。

北京租金收益也就1-1.5%/年，但优质房产的涨幅，每年房产的总价却能达到5-35%/年，跟房子涨幅一比 ，租金收益只能算锦上添花。

所以卖不卖房，看的是，你的房产是不是未来10年的主流楼盘。

老破小即便是一个月房租1万块，一年就12万。

如果这套房子随着流通性下降而贬值，600万的房子一年贬值5%，那就是30万。

在当下这个首付最低的时间点，想要在楼市中不踩雷，唯一的出路就是掌握稀缺资源。

手里有老破小、远大新的，还是要尽快卖房置换；

有刚需购房需求的，尽快进入市场。

因小失大，是很多买房人的通病，避开这类问题，至少能跑赢市场上60%的购房者。

所以卖不卖房，看的是，你的房产是不是未来10年的主流楼盘。

老破小即便是一个月房租1万块，一年也就12万。

如果这套房子随着流通性下降而贬值，600万的房子一年贬值5%，那就是30万。

赚12万亏30万，这笔买卖还划算吗？

在当下这个首付最低的时间点，想要在楼市中不踩雷，唯一的出路就是掌握稀缺资源。

手里有老破小、远大新的，尽快卖房置换；

有刚需购房需求的，把握时机，尽快动作。

因小失大，是很多买房人的通病，避开这类问题，至少能跑赢市场上60%的购房者。

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