重要的是，要知道哪些因素会影响租金。

文丨张飞天 「维维说房」主笔「楼市大脑」编导

「最近接了一单1000㎡排屋的装修case，设计就已经花了四个月，主要研究怎么才能把面积浪费得更合情合理。」

听到这位设计师朋友的苦水，第一反应：业主真有钱；第二反应：1000㎡的房子，现在买都没地方买了吧。

以前地产商在做排屋别墅的时候，一味追求越大越豪华的理念。经过了N年，不少人「有钱任性」的梦想体验后，「面积太大」这一点，终于被实践证明，很容易是个「坑」。除非是超级富豪，除非买到了特别对的房子。

还有一类跟排屋别墅一样比较容易「踩坑」的房子，就是酒店式公寓。只是它「坑」的辨识度没那么明显，而且因为总价门槛相对比较低，掉到坑里后很多人也不以为然。

买酒店式公寓怎么有效「避免踩坑」？其实概括起来也很简单：租金思维。就像实践是检验真理的唯一标准那样，租金是检验酒店式公寓好坏的唯一标准。

把这四个字拆解一下，基本上就是「三项原则」：租金坪效是否更高，租客群体是否庞大，还要关注产品的「内部竞争关系」。

weiweishuofang

一套酒店式公寓要创造出高租金回报，就意味着我们要尽量花更少的钱，实现更高的「坪效」。简单来说，就是在更小的面积内，要能做出更多的房间。

道理很简单，同样是40㎡的一套酒店式公寓，同样的地段，同样的品质，两个房间肯定要比一个房间，价格能租得更高。

现在所有的房产品都在进行「产品迭代」，以前300㎡的排屋能做到的功能分区，现在130㎡的小排屋也完全能做到；以前90㎡只能做两房两厅，现在市面上甚至已经出现了100㎡以内四房两卫的产品。

酒店式公寓也一样。以前，我们常常用「单身公寓」来形容酒店式公寓，因为面积小，一套40㎡甚至是50㎡的房子，做到一室一厅的格局就很了不起了。但是现在，一套40㎡的酒店式公寓，通过合理的空间布局，厉害的已经能够做到「准三房」。

祥生·云溪V墅43㎡户型图

这是一套祥生·云溪V墅约43㎡的酒店式公寓户型。云溪V墅是祥生·云溪新语的酒店式公寓组团，目前为止还完全没有对外发声，数量非常少，只有119套。

这套43方的户型里面，楼上南北各做了一个房间，并且南北两个房间还各自拥有相对独立的楼梯，一进入二楼空间，几乎就可以做到互不干扰。如果我们用「租金思维」来考虑这套房子，利益更大化一些，楼下甚至可以直接通过推拉门，把客厅也设计成一个完整的房间。

不过，更酷的还是祥生·云溪V墅约49㎡的房型，直接做到了楼上楼下双钥匙独立入户。

祥生·云溪V墅49㎡户型图

除了入户门是同一个，楼上楼下甚至连厨房和卫生间都做到了完全独立使用。表面看起来，这只是一套房子，但事实上里面却暗藏着两套独立完整的公寓，厨房卫生间客厅都各自一应俱全。

无论是43㎡还是49㎡左右的户型，二楼都做了一个用于晾晒的空间。只要我们稍微了解过类似的产品都知道，晾晒空间对于酒店式公寓来说，其实是奢侈品。祥生在云溪V墅这个公寓产品上，解决了这个痛点。

假设一套同样是49方的酒店式公寓，一个房间的能租2500元/月，拥有两个「准房间」的可能能租到3500/月，而那像云溪V墅这种「双钥匙」入户的房型，有两个套房的，即便保守一点不期待租金翻倍，但能够租到比前两种格局高得多的价格，这是毋庸置疑的。

祥生·云溪V墅49㎡样板房二层效果图

还有一点得想到，我们即便几年之后想转卖，租金收益越高的房子，它能获得的房价支撑也会更大。花同样的钱，谁不想买到一套租金回报更高，以后出手不仅不愁买家，还能同时赚一笔的房子呢。

云溪V墅的这批酒店式公寓，虽然量很少，只有119套，但投入市场之后，引起的反响应该会很大，甚至能为将来酒店式公寓的开发，带来不小的启发。

不过光是户型有创新还不够，酒店式公寓还得看附加值。即便是体量这么微小的一类产品，祥生在它的每一层，也都设置了一个不同主题的城市客厅，比如说书吧、茶吧等等，后期运营也都会交由物业来管理。对于买房自住的人，这也是很有吸引力的。

祥生·云溪V墅城市会客厅效果图

weiweishuofang

当然，产品再怎么厉害，如果放在一个杳无人烟的地方，没有租客基础，那也是无用功，毕竟「巧妇难为无米之炊」啊。

像之江板块，应该本身就不愁租客，因为中国美院和浙江音乐学院每年都会带来大量的租房需求。尤其是中国美院的师生，租房的高需求性尤其突显。艺术创作本身是一件很私人化的事情，更需要相对封闭的空间来催生成果，所以在校外租用画室，几乎已经成为了美院师生的「必需品」之一。

另外，之江的产业力量正在崛起。云栖小镇的产业动能，会吸引源源不断的人口流入。更重要的是，通过产业引入的这些人口，大部分也都是高新人才。再加上将来地铁6号线开通，在滨江和钱江新城等区域工作的人，也会向之江不断溢出。

无论是他们日益生长的薪资待遇，还是本身对于生活品质的要求，即便是租房，也都会对房子本身提出更高的要求。像云溪V墅这样的酒店式公寓，很可能会成为这部分人的首选之一。

祥生·云溪V墅43㎡样板房效果图

旁边有学校也能导流，云溪V墅跟目前在建的求是小学以及旁边的阳光幼儿园，也就是一路之隔，到时候这些学校的师生，以及为了就近照顾小孩上学的家长，都很可能产生大量的租房需求。

甚至还有人开玩笑说，旁边就是宋城景区，平常没人住的时候，在airbnb上挂个日租房，日租金三五百也是妥妥的。

weiweishuofang

除了产品本身要能实现高坪效，租房群体要足够坚实之外，想要获得更高的租金收益，我们还要关注楼盘本身的「内部竞争关系」。这是我们要关注的第三项原则。

这个「内部竞争关系」，一方面指的是酒店式公寓的总套数有多少。

如果一个楼盘里面，酒店式公寓有2000套，那么夸张一点地说，我们未来把房子拿去出租或转卖的时候，可能需要跟另外的1999套来竞争租客或买家。竞品这么多，是会折损我们的实际收益的。

像云溪V墅总层数只有五层，所以总体套数也就只有119套。像这样的酒店式公寓入手后，在二手房市场上起「内讧」这种事情，基本上在源头就杜绝了。

祥生·云溪V墅项目效果图

一个酒店式公寓，是不是住宅楼盘的一部分，也会影响到它的「内部竞争关系」。

再拿祥生·云溪V墅打个比方，它本身就是云溪新语的一部分，那么原本买了住宅的业主，也很有可能成为云溪V墅未来的业主甚至是租客。即便将来在二手房市场上，这些业主也很有可能率先盯紧这批酒店式公寓的房源，而且这部分客群的稳定系数是非常高的。

据说很多当初没能买到两套祥生·云溪新语的业主，都摩拳擦掌要去买一套云溪V墅的酒店式公寓。想要买了给父母住啊，方便彼此照顾，毕竟大家都想跟父母保持「一碗汤的距离」。

还有一些业主，是在住宅被限购之后，手头的闲钱不知如何打发，在家门口买套小房子出租，也是特别好的选择，打理起来方便。这样的竞争关系，对业主来说相对有利。

weiweishuofang

「三项原则」之外，还有一点，一个酒店式公寓的底气能不能更足，还要借助于大环境的「东风」。

说白了，也就是要有地铁和购物中心，因为地铁和购物中心能产生巨大的人群集聚效应。

之江原本就有地铁6号线的规划，祥生·云溪V墅周边一带，也有23万方的恒大购物中心，预计2019年就会开业。跟云溪新语一路之隔的嘉里·云荷廷，也自带了4万方左右的商业街区，就是那个在延安路做了一个嘉里中心的那个「嘉里」。

包括祥生·云溪V墅的西北面，还规划了一个体量17万方左右的珊瑚沙综合体。有小道消息说，周边银泰也会入驻，具体位置可能会在珊瑚沙附近（我们买房的时候，要先忽略这个消息；如果到时候真的有了，就当作是意外收获）。

从规划来看，之江核心区购物中心的密度，还是挺高的。

祥生·云溪V墅区位效果图

买酒店式公寓的目的，不外乎三种：自住、投资、出租。但不论哪一种，都少不了「租金思维」。

产品的功能有没有优势，区域内租赁人群的基数够不够坚实，还有楼盘「内部竞争关系」是不是和谐，这些都是我们考量一个酒店式公寓产品，能不能给我们未来带来可观租金收益的具体指标，也是评判一个酒店式公寓好坏的「三项原则」。

当然啦，同时还能有地铁和购物中心，那更是锦上添花。

总编丨裘维维编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙

常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛