北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我因当时没有京内购房资格，2013年在大厂潮白河孔雀城最新一期买了一套联排边户，房本270㎡，花园200多，房子样式户型也挺好，当时入手时400多万，现几年过去了，也未自住，一直空着，据说现在同户型有850万卖掉的。

我现也有了京内购房资格，但我很纠结的是，这个房子我挺喜欢的，可自住吧离工作的地方太远（工作址：海淀清河），想卖掉吧，除了不舍之外总觉得价格有点低，因为一次性付款的，光空放这7年资金成本也赔进去一大块，再说海淀清河的三居也要小一千万，真不知如何是好。

所以，想请您帮我出点主意把把关，大厂潮白河孔雀城的这个联排究竟是再持有几年，还是该出手转让出去？您是业内专家，请您给出个思路。万分感谢您！

回答：

1、 孔雀城我不熟，但如果说是2013年价值400多万的联排，能涨到850万，似乎不太可能。2013年，北京最高峰的均价是2.9万，现在6万出头，不过是翻了一番。而孔雀城是环京，高端联排产品也能达到这个涨幅，可能性几乎为零。

外地我不熟，只说北京吧。甭说是郊区别墅了，就是市区的高端住宅，能跟上大盘都很少，可遇不可求。

2、 既然你在清河，那就举个这里的例子，橡树湾。这可以说是板块标杆，不是别墅，但属于领涨的。五期本来应该是2013年底开盘的，后来拖到了2014年，6万上市。那年是地产寒冬，这个价格能做到热销很不易。但时至今日，北京的大盘翻了番还多，而橡树湾五期的均价是10万多，并没有做到翻番，也就是略输于大盘。那北京的市区尚且如此，作为大厂的可能性很小。

3、 这么说吧，别墅类产品不属于投资品，或者说是投资性很弱。这种产品和豪车、游艇、私人飞机是一个性质的，更多的属于消费，是享受。升值则是附属品，是意外之喜。

比如北京市区第一豪宅贡院六号，2003年就均价5万，现在也不过是10万。银泰中心柏悦府，2006年就7万入市，现在不过是15万。而普通住宅呢，早就都涨了十多倍了。

市区的别墅：怡龙别墅，二环内，紧邻龙潭湖，90年代4000美金起，折合近3万。现在不过是8万出头，跟旁边的老破小一个价格。东湖别墅，就在东直门外，2000年就卖到8000美金，现在呢，我都不好意思说价格。

所以别太认为别墅稀缺能升值快，北京核心区的尚且如此，其他地方的可想而知。可能近些年升值好的也就是紫玉山庄了，那也是大幅的跑输大盘，单价和太阳宫的高层没多大区别。

4、 别墅、联排等高端住宅，就是改善型的消费品，从投资讲是注定跑输大盘的。中国第一豪宅，上海的汤臣一品，2005年卖11万，现在不过是20多万。这涨幅，还没银行利息高呢吧！

所以高端住宅只适合自住，就相当于装修，是为了更好生活的消费。如果不自住的话就最好处理掉，指着这种产品的升值能跟上大盘是不现实的。

我估计你的信息有误，这套联排不太可能价值涨到800多万。或者说新房有可能卖到这个价钱，二手的则很难。

5、 商品价格是由供需关系决定的。中国，北京，还没到普通百姓也想买且买得起别墅的程度，所以这还是小众产品。在投资品中，只有最普通的大众产品受众才最广，风险最低，价格走势也才是大盘均价。

总之，如果不能长期自住，建议卖掉，空置的时间越长越吃亏。仅供参考。

提问：

章哥，本人北漂多年，现在燕郊1套两居，估值大概130（有尾款50万），在本人名下。张家口怀来一套三居，估值大概90-100万（有尾款30万），山东老家一套小房子，估计卖完能剩下10万块钱，这两套在妻子名下。手里目前有60万现金。年中时候想卖掉手里的房子在朝阳管庄换套总价350万以内的两居，但现在手上的房都很难出手。

看到燕郊近年的规划，地铁、学校都在完善，同时考虑孩子以后上学问题（因为没有北京户口），是不是可以再入手一套。现在纠结是去北京（我跟妻子都在东边工作，上班方便了。但解决不了孩子高考问题，估计为了上学高考以后还要折腾到天津），还是在燕郊增购（能在河北上学高考，但学习压力大，上下班不方便，配套和北京有差距）。

回答：

1、 这我不好回答什么，我对燕郊的楼市也不太看好，总觉得这里风险大过北京。如果自住的话无所谓，房子本来就是住的，但投资不太合适。

2、 别的都不说了，就一条不放开二手房的限购就很违背市场规律。从这点也能看出当地政府的吃相有点儿难看，把北京溢出人群当肥肉了。

打个比方，北京现在的车牌子值钱，但各种车的供应量挺足，很少有涨价的。但哪天政府突然下令，以后只有北京户籍的能买二手车，其他人都必须买新车。那请问这4S店会不会趁机涨价呢？

如果这么执行了，那新车价格估计会涨，政府收的税也会增多，4S店更会借机扩张。但如果哪天再放开二手车市场呢，新车的价格还能保持住吗？

燕郊等地的楼市也差不多吧，二手房被限购，那才能保持住新房的价格不下跌，才有开发商继续去高价拿地。可不能永远限制，终归要有放开的一天吧。这二手房就像是堰塞湖，总有满了的时候。但只要放宽限购，抛盘和买家都会立刻出现，到时候会怎样就不好说了。

3、 孩子教育的时期我没什么建议，北京只有朝阳能相对宽松些，买了房基本能入学，但没有户籍是肯定不能上高中的。从房产角度上来说建议还是买在北京，相对风险小得多。仅供参考。

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