跟着地铁走，买房不用愁。这句话在楼市里是个常识，常识就是已经被验证过的，具有普遍借鉴意义的事实。

那么问题来了：如果地铁怎么走的线路一再调整，买房怎么跟着走呢？

福州第三轮地铁规划图“最新版”近日曝光，多条地铁线路走向有调整。

这几条地铁线路图里面，福州购房者最关心的地铁线，目前来看应该是3号线。沿着地铁3号线看的话，如何认清福州房产的价值

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3号线又又又有新规划

最新版本的福州第三轮地铁规划图 图片来源：福州电视台

第三期建设规划线路（即图中红色部分）初步按 5 条地铁线路（3 号线、4 号线二期、6 号线西延线、7 号线、8 号线）以及 1 条祥谦至福清的市域 S1 线，共 6 条线路总长约 140 公里，总投资约 956 亿元的规模上报。

计划明年上报国家发改委，2024 年起分批动建，至 2030 年全部建成，届时福州地铁运营里程将达到 370 公里。

地铁3号线因为一边连接着五四北，一边连接着南屿，是福州地铁网络里一条非常重要的南北大通道，备受购房者关注。

五四北是传统的福州居住“集散地”，这种状况10多年来都没变过。并且还是福州最早的刚需外溢地之一。

福州五四北 图片来源于网络

南屿是福州刚需外溢的新兴之地。前些年开发商进南屿拿地，是沿着乌龙江南岸，浦上大桥东西两侧拿地。

如今群升江山城、正荣财富中心、三盛托斯卡纳、阳光城翡丽湾……这一带楼盘排列下来，经过几年发展，居住环境告别尘土飞扬，终于是有城市的样儿了。

但去过南屿的人都知道，决定南屿给人第一印象的，不是浦上和湾边之间5公里长的旗山大道，而是穿城而过的X117县道。

福州乌龙江南岸有“两南”，既闽侯的南屿和南通。

不同于南通给福州人的印象是价值与价格的洼地，南屿在购房者里被提及的频率显然要高很多。

因为地铁3号线延伸到了南屿，一部分购房者们仿佛敏锐地嗅到了机遇。

很多对南屿有想法的人，开始四处打听，南屿的房子能不能买？

2017、2018、2020年南屿房价走势 数据来源于安居客

南屿的房子能不能买？除了福州都市圈、高新区、东扩南进、强省会强门户等等这些政策上的概念，或多或少对南屿有些利好之外。地铁3号线是其中一个绕不开的因素。

地铁从建设到运营对沿线的房价是有影响的。

简单来说，宣布建设后房价会涨，部分运营后房价会涨，待到全线通车的时候，预期已经消耗得差不多，对房价的推动作用就有限了。

还有比较特殊的情况是宣布建设的时候不怎么涨，地铁建成后会涨。

但是以上地铁对房价的影响是基于地铁规划获批之后的基础分析，对于“神秘”的福州地铁3号线来说，购房者对其周边房产选择的时候是要格外谨慎的。

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变与不变中发现价值

2020年之前地铁3号线的两次规划调整 图片来源于蓝房网

福州地铁3号线，之所以被戴上“神秘”两个字。主要是因为其反复调整的变动性。

福州地铁目前可查到的规划已经到了第四轮，涉及到的线路不完全统计一共有13条。截至目前已经开通运营的有两条，在建的有4、5、6和滨海快线。

很多人想了解地铁编号的这个1、2、3……是怎么来的，一般来说，大多数地铁应该是按照规划的顺序命名的，或按照运营地区命名的。

2018年8月份到2020年年初的规划里，地铁3号线是起于五四北战坂，终到南通泽苗村的。

去年9月份公布的一轮规划里，3号线从战坂到高宅，预留到南屿的延长线。

今年5月份发布的福州城市轨道交通第三轮线网及建设方案（过程稿）中3号线就规划到南屿的后山村了。

今年5月份3号线南段规划调整示意图 图片来源于网络

7月18日发布的新一轮规划调整，3号线的变动是过后山村后再向南屿两园科技园方向延伸，新增四站。

截至目前来看，地铁3号线的规划，历经了多次变动。在这么多次调整变动中，主要变动的区域在南屿。这说明了福州对高新区，特别是对南屿未来规划的重视程度。

规划中的3号线，目前来看不变的地方在于从五四北的战坂到高宅这一段。

由北到南依次经过新店、省体（与9号线换乘）、五四路CBD（与1号线换乘）、省立医院(与4号线换乘)、五一广场（与2号线换乘）、国货路（与8号线换乘），江南水都（与6号线二期换乘）、浦上大道（与5号线换乘）、高宅路（与4号线二期换乘）。

在主城区与8条地铁交汇，可以说，如果笃定3号线沿线房产价值的话，这8个交汇点周边是首选。

在这8个交汇点里，五四路CBD、省立医院、五一广场这三个点是绝对的市中心，地铁串联了福州最优质的城建配套，房产的价值属性最强。

其他的换乘点，因为“双地铁”线路几乎都是中、远期规划，单从地铁因素考虑，房产的价值支撑性要相对弱一些。

高宅路附近，飞凤山公园 图片来源于网络

重点说一下，高宅路这一段的房产价值应该说是很有想象空间的。

目前在福州的新房市场里，这个地段虽然认可度还不是很高，但从今年上半年江山云出的销售业绩来看，一旦3号线规划实锤了，叠加4号线二期，这一带房产的价值感会更强一些。

那些买了江山雲出的业主们10年内应该能体会到自己当年是如何有眼光选择在了这里。

连带红树林、橡树湾这些二手楼盘都可以等着瞧就是了。

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沿线的新盘有哪些

五四北泰禾广场 图片来源于网络

因为3号线是远期规划。具体的站点信息还没有释放，我们只能从现有的线路走向来寻找一些房产价值的蛛丝马迹。

这无形中也增加了地铁3号线的神秘感。

看一下3号线的大致走向：线路从五四北的战坂经过龙头路、儿童公园、新店古城、南平路、省体育中心、树兜、湖东路、省立医院、古田路、五一广场、国货路、达道、上下杭、水都、浦上大道、亭桥、高宅、晓岐（高新万达），到达南屿后山村后延伸到两园科技园。

战坂附近有以下几个盘可以供参考：

金地·五四领峯，厦坊路延伸段和福州绕城高速路边，斗顶地块。特色是主打小面积户型、高品质社区。特别适合刚需里对社区品质很挑剔的人群。

保利天玺和万科天空之城，TOD项目。包括了住宅和商业两周业态，户型面积从65㎡到160㎡，其中保利天玺的均价在2.5万左右。

三迪雅筑枫丹，高层和小高层项目，容积率为2，算是比较低的。安居客显示目前在售的是105㎡四室户型，均价2.25万元/㎡

龙头路附近有两个盘，一个是中庚香山新时代，从户型到房企品牌性价比不够高，另外一个是榕发的夏荷郡。

榕发夏荷郡规划三个地块，90%的安商房。主打90-105的户型，公摊有点大之外，安商房政府回购价在15148元/㎡，商品房售价在2.1万左右。

夏荷郡比很多楼盘的安商房和商品房的价差少很多。具备还算不错的性价比，商品房只有192套，新房能卖的房源不多，不介意安商房小区的人可以考虑。

南平路附近，去年10月28日鲁能拿了块地，纯商地块，备案名“鲁能福苑”，今年3月份已经开工建设。“鲁能福苑”目前对市场释放的信息非常有限，考虑楼面地价15582元/㎡，参考目前鲁能公馆1期和2期的价格，均价应该在3万左右。

网上曝光的鲁能福苑效果图

基于过去几年鲁能公馆一期二期在福州的口碑，很多购房者都在关注这个楼盘。

达道附近，有两个楼盘，同晖府和瀛洲府，这两个楼盘周边配套非常成熟，地铁3号线哪怕现在开通，对其影响都有限，所以不用展开来讲。

让我们直接来到线路变动最大的南屿。之前写过文章，目前南屿主要在售的楼盘有四个：

国贸学原、印江南、三迪雅颂枫丹、方远未来之光。剩下的就是只有尾盘的旗山领秀。

与规划中地铁3号线能搭边的新楼盘目前来看，有方远未来之光和旗山领秀、正祥林语墅3期、三迪雅颂枫丹。

方远未来之光均价在15000，有73㎡-96㎡户型，96㎡的户型能做到4房。

三迪雅颂枫丹78-109㎡，106㎡能做到4房，1.75万的均价，属于200万以内够得着所有面积段。

旗山领秀就在后山村，边上就是忠观公园。

安居客上显示，目前还有119平方的房源在售，均价1.55万/㎡。户型有点像微型手枪，很多人都觉得公摊比较大。

旗山领秀的手枪户型

正祥林语墅三期，目前只有别墅产品在售，有上中下三叠的，也有6室两厅的联排。价格从259万/套起。

综合来看，方远未来之光如果不捆绑车位的话，性价比还是不错。

特别是最新这版地铁3号线规划到两园科技园之后，方远未来之光的位置在福耀科技大学的流洲村和两园科技园之间。

按照规划的样子，未来蹭个地铁房的概念应该问题不大，具体要看地铁线路究竟怎么走。

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3号线的调整意味着什么

福州都市圈示意图 图片来源于城市情报社

修建地铁这件事，对于一个城市来说，是庞大而复杂的工程。在规划没有获得最终批复之前，一切皆有可能。

举个极端的例子：北京地铁3号线在1957年就在地铁规划图中出现了，60多年来受各种原因反复调整修改，2016年4月一期工程开工建设，去年11月份，新京报报道，预计通车时间不会早于2023年。

这次福州第三轮地铁规划线路，预计全部建成时间是2030年。

地铁规划出现变动，一般是跟着城市发展重点区域和进程做的调整。

站在9年后的福州，回头看今天地铁3号线反复调整带来的“神秘”感。它的不断调整，正是福州走向强省会、走向国际大都市、跨入大城时代的一条非常重要的线索。