赢商网10月福利用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：1、上传满5份，额外奖励赢商币100个2、上传满10份，额外奖励赢商币200个3、上传满15份，额外奖励赢商币300个奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！西夏文化商业广场调研分析报告（商业部分）一、项目环境概述西夏区简介：宁夏的工业高地、旅游胜地和教育重地地理位置及人口总量：西夏区位于宁夏回族自治区首府银川市西部，是银川市三个市辖区之一。西夏区东起包兰铁路，西至贺兰山口轴线（宁蒙界），南临永宁县，北接贺兰县，总面积平方公里，城市建成区面积52平方公里，总人口458454人，户籍人口235228人（包含流动人口，2012年底,其中常住人口311700人）。耕地面积万亩（2011年）。辖2个镇、6个街道办事处，17个村委会和53个社区居委会。交通枢纽：西夏区是以铁路公路为主的交通枢纽。银川火车站、银川汽车西站设在本区，包兰铁路纵贯其中，银新、银西专用线在此与其接轨，并连通辖区各大企业，110国道沿贺兰山从西夏区由北向南穿过，南环、西环、北环等高速公路环抱城区，交通运输十分便利。重要产业：西夏区是宁夏的老工业基地。

西夏区是于1958年随着横穿其中的包兰铁路通车以及银川市开辟工业用地发展起来的。经过50多年的发展，区内有规模以上工业企业50家，产业要素聚集，产业工人丰富。同时，依托红墩子工业园西夏项目区和银川经济技术开发区西区，通过产业升级、招商引资，有力推动工业企业规模扩张、产业集聚，形成了大批以机械装备制造、新能源及配套、新材料等产业集群，构建起了以高新技术产业为引领的新型工业格局。教育事业：西夏区是自治区党委政府规划的大学城。有宁夏大学、北方民族大学和中国矿业大学等大中专院校17所，在校学生10万人，辖区内有科研院所21家，各级各类专业技术人员万人。院所集中，人才荟萃，在以科技创新为先导、服务业为主体的产业升级浪潮中，积蓄了加快发展、跨越发展的人才智力和科技优势。旅游产业：西夏区是宁夏西线黄金旅游线的中心区，是中国著名的历史文化名区，辖区内拥有西夏王陵、华夏西部影视城、贺兰山岩画、苏峪口国家级森林公园、滚钟口、拜寺口双塔等一大批丰富的文化遗产和风景名胜，是宁夏旅游胜地。城市发展优势：西夏区城市发展空间具有较大潜力。西夏区总面积平方公里，可供开发建设的土地资源潜力大，规划建设、土地流转、规模经营、提升产业的后劲足，发展建设空间广阔、潜力巨大，是西夏区的绝对优势和长远发展优势。

西夏文化商业广场项目地理位置项目地理位置：宁夏回族自治区银川市西夏区怀远西路与文萃北街交汇处（原工作文化宫旧址，怀远西路以北、文萃北街以西、宣和巷以南、欣益巷以东），位于宁大商圈，宁夏大学西门正对面。项目公里辐射圈相关配套：居民社区：60个大中专院校及小学：30所大中型企业：20家医疗机构：7家金融机构：13家（国有4大银行营业网点、股份制银行营业网点及ATM机）幼儿园：5所途经公交车：12条线路（106路、102路、24路、26路、18路、310路、306路、48路、49路、旅游1路、旅游2路、游二路）二、西夏文化商业广场商圈分析西夏区主要商圈分布西夏区传统核心商圈为宁大商圈（项目所处位置）、西夏万达商圈（2014年7月室内商业部分全面开业）及同心路市场商圈（低端消费集中）西夏万达商圈：以62万平米综合体（含14万平米购物中心及6万平米室外步行街）为客源基点向周边3公里半径内幅射，周边居民小区较分散，日常客流偏低，地下停车位空置率较高，周末及节假日整体的营销宣传聚客能力强；西夏区首家功能完备的商业综合体，引领年轻、时尚、体验型的消费观念变革，成熟的商业发展规划及专业的运营管理团队系统化的推进整个综合体的运作，未来发展前景较好，同时也是本项目的最大竞争对手。

2． 同心路市场商圈：低端消费市场的集合，无大型百货店、连锁超市及聚客能力强的餐饮支撑，主要商业体以同心路商业街（1-2层低端服装、饰品、百货为主，分铺经营）、浙江商城（出租率较低，以低端百货、服装为主）、临街店铺、农贸市场为主，主要消费群体为周边院校学生、低端收入人群，与本项目无定位冲突，可关注引流消费者。同心路东面同心路西面项目所处商圈分析（宁大商圈）主要商业：百货、超市、餐饮、KTV娱乐、酒吧；以本土新百集团旗下的新华百货西夏店（地上三层、地下一层共万平米）、新百连超宁阳店（1万平米）；两店年销售规模近亿元，每年销售额递增比例在10%以上；销售业绩平稳上升，居民的认知度较高；餐饮以大型点单及自助火锅店、人文茶馆、中餐馆为主，规模均在1000平米以上，目前客源较稳定，经营状况平稳。屈臣氏、肯德基经营面积均在200平米左右，客层群稳定，以年轻、时尚消费人群为主。临街商业：主要以服装专卖店、饰品店、美容美发、便利店、快餐类型的1-2层临街商铺为主，主要消费群体为周边大学院校学生、居民；经营方式以租赁为主，规模较小。夜场消费：怀远市场夜市（烧烤、餐饮）及怀远西路南边沿街由城管统一规划人行道两边销售低端服装、百货、饰口等（每晚18：00至21：00），主要消费群体为院校学生。

周边配套：国有及股份制银行的营业网点及ATM机分布广泛；有一家邮政营业网点开展寄件及邮蓄服务；移动、联通、电信业务规模较小；小学、中学及幼儿园配置完善；5分钟消费圈近10万人口，人口密度大。商圈发展前景：目前，西夏区的商业发展单一、滞后，上规模、综合性业态偏少，商业区发展前景广大。随着西夏区城镇化脚步的不断加快，商业格局也在悄然发生着变化，谁能够抢得先机、用前瞻性的眼光提早布局，谁就会在发展的浪潮中占有一席之地；而我们正是在这样的发展大背景下，顺势而为获得发展核心商圈的契机。西夏万达广场是西夏区第一座规模型商业综合体，发展前景看好，但市场培育期仍需1-3年，距离本项目公里。相信任何的商业竞争都不会一枝独大、垄断经营，因此在这样的竞争压力下，谁能够准确把握消费者不断变化地消费需求、做出差异化经营特色，以“高端舒适的消费环境，普通平民的消费价格”引领消费，积极参与市场竞争，发挥自身优势、不断地求变、求新；以多元化的业态组合、完备的服务体系、真正做到宾至如归、大家庭的轻松与舒适，增强与消费者之间的粘合性，在市场竞争中立足、站稳。提升消费者认知、转变消费观念、培养忠诚度，谁就能长足发展。三、西夏文化商业广场项目分析消费客户群分析经常活动于怀远路、文萃街的主体消费者大多可根据其来源地的不同分为四类：一为周边大中专院校学生、二为本地居民、三为本地商务办公人士、四为国内外游客；以下对这些消费者的消费行为进行分析：周边大中专院校学生：活跃的高校学生群体，高校学生群体具有更新的消费理念和时尚观念，是本项目的活力人群，亟待开发、引领。

周边居民：项目所处位置是西夏区的老城区，最早的商业核心圈；周边企事业单位密集，居民区多属于城市户籍人口，改善型住房居多，通常是在附近工作、收入较稳定，消费能力较强的中端收入阶层，关注生活的实际需求，属于本项目的主力人群。国内游客：2013年宁夏全年共接待国内游客1534万人次，实现国内旅游收入127亿元，同比分别增长%和%；接待入境游客万人次，实现旅游外汇收入万美元，分别增长%和%，超额完成全年目标任务。2013年，全区旅游总收入相当于地区生产总值的%，占第三产业增加值的%。打造独具特色的西部国际旅游目的地目标，充分发挥行业优势，全力释放“向西开放，旅游先行”的先导作用，开拓创新，奋力拼搏，主动作为，实现了宁夏旅游业持续健康快速发展。而西夏区的旅游资源非常丰富，是宁夏重点的旅游景点，大力发展旅游集散中心城市新名片，一站式城市新型服务模式，有效引入客流，提升商业形象。 项目自身情况分析：一期地块：主要为商业地块。以商业综合体为核心，与酒店、办公、公寓住宅相辅相成，将公寓步行街、主力店及开敞广场为核心人流聚集区，将人流引入整个商业的内部，共同形成开放活力的商业社区建筑面积20万平方米建筑群，其中商业及配套部分地上五层、地下三层，其中地上一至五层建筑面积万平米，地下一层一期建筑面积万平米；地下二至三层为停车场5万平米，预计1500个停车位；酒店一座、商务办公写字楼一座、公寓三座。

二期地块：主要为住宅地块及底层商铺步行街，建筑面积10万平米。项目定位及优势项目定位：以“高端舒适的消费环境、普通平民的消费价格”引领西夏区消费新时尚。未来银川市西夏区的新地标，城市购物休闲娱乐中心、是都市时尚、文化、商业的核心；成为标志性商业效应的城市名片和区域热点。功能定位：购物+休闲+娱乐+康体+旅游集散中心为一体， 一站式、全方位消费体验，满足不同消费客层的消费需求。市场定位：1-5层大型综合购物中心、负一层大型综超、数码广场、小商品批发、零售；室外步行街、五星级酒店、商务办公、精装公寓。目标商户定位（商业部分）a) 国内大型购物中心或主力店：本项目整体定位以“高端舒适的消费环境、普通平民的消费价格”引领西夏区消费新时尚，结合项目的建筑规模、区域周边人口结构、消费环境，将目标锁定于实力雄厚、影响力大的国内大型购物中心或百货店、大型综超、电器连锁、国际院线、KTV娱乐、电玩城、儿童体验项目、图书城等主力店，此类商家对楼层的商业价值起到了相当于大的提升作用，而且将作为“商业亮点”，带动其他品牌商家跟随进驻。b) 国内一线、二线品牌代理商、厂家：此类商家是颇具实力的生产或销售代理商，寻找同业种的“领头羊”品牌，经营的货品档次和价格以中高端为主。

该类商家对于商场的整体档次和形象有很好的维护和提升作用，了居一定程度上决定了商场的素质，会对将来经营产生重大影响。该类商家具备较强的租金给付能力，将成为本项目旺场和收益的根本，局部体现快时尚的消费理念，抓住年轻时尚的消费诉求。c) 娱乐休闲、餐饮类商家：大、中型娱乐运营商以及知名餐饮机构、特色餐饮，能提供高品质、低消费的娱乐休闲活动及餐饮美食。引进该类商家作为本项目的配套功能，为周边居民、学生、游客及商务办公人士提供休闲、小型聚会、商务洽谈及放松的空间，经营特色凸显。d)服务类项目：干洗店、眼镜和验光店、旅行社全功能服务、美容美发、康体健身、药店等项目，完善综合体功能需求。e) 机构类项目：银行、邮局、信贷处、医疗机构、保险公司、公共展厅、移动、联通、电信营业厅等项目，提供全方位的便民服务。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：