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住宅电梯安装工程及其土建工程保修期如何计算？2年？还是5年？

黄璞琳

住宅区物业管理中，电梯及其土建工程的维修，也是纠纷频发的事项。一些住宅区交付使用没几年，就出现电梯需要维修或者电梯井道等土建工程因渗漏等问题而需要维修的情况。目前，我国法律法规及技术规范层面，对住宅电梯安装工程及其土建工程的保修期有何规定？相关保修期该如何计算？2年？还是5年或者其他？

首先，住宅电梯土建工程施工及保修期，要适用建筑法及其配套法规规章，保修责任主体首先是土建工程施工单位；住宅电梯安装工程施工及保修期，既要适用建筑法及其配套法规规章，也要适用特种设备安全法及其配套法规规章，保修责任主体首先是电梯制造单位以及其委托的第三方电梯安装、改造或修理单位。理由是：

1.根据2013年《中华人民共和国特种设备安全法》的规定，特种设备生产单位（包括特种设备设计、制造、安装、改造、修理单位）应经负责特种设备安全监督管理的部门许可（第十八条）；电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行，电梯制造单位对电梯安全性能负责（第二十二条）；电梯安装、改造、修理的施工单位应在施工前将拟进行的电梯安装、改造、修理情况书面告知直辖市或设区的市级政府负责特种设备安全监督管理的部门（第二十三条）；电梯的安装、改造、重大修理过程，应经特种设备检验机构监督检验合格，否则不得交付使用（第二十五条）。

2.根据2019年《中华人民共和国建筑法》的规定，各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动（包括住宅电梯的安装、改造），适用该法（第二条）；从事建筑活动的建筑施工企业（包括住宅电梯安装施工企业），应经资质审查合格，取得相应等级的资质证书，在其资质等级许可的业务范围内承揽工程（第十三条、第二十六条）；建筑工程施工（包括住宅电梯安装施工）的质量，必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求（第五十二条）；建筑施工企业对工程的施工质量负责（第五十八条）；交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，经竣工验收合格后方可交付使用（第六十一条）。建筑法第六十二条还规定：建筑工程实行质量保修制度，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定；具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

其次，城镇住宅电梯及其附属设施的保修责任及保修期，还要适用城市房地产开发经营管理条例及其配套法规规章，保修责任主体是住宅建设单位（房地产开发企业）。理由是：

1.国务院《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业承担商品房保修责任有规定：房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任（第十六条第二款）；房地产开发企业应当向商品房购买人提供并按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任；住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容（第三十条）。

2.一些地方性法规对建设单位承担电梯或其配套土建工程的保修责任有规定。如：《江西省特种设备安全条例》（2019年）第二十九条规定，建筑物所附属的电梯，在国家有关规定或者合同约定的保修期内出现质量问题的，项目建设单位应当承担保修责任；项目建设单位依法承担保修责任后，属于电梯制造单位或者电梯销售单位责任的，项目建设单位有权向电梯制造单位或者电梯销售单位追偿。《宁波市电梯安全条例》（2020年）第十六条也规定，建设单位对其建设工程配置的电梯承担保修责任，最低质量保修期为自该建设工程竣工验收合格之日起两年。《镇江市电梯安全管理条例》（2020年）第九条第二款则规定，建设单位对电梯机房屋面、底坑的防渗漏保修期限不少于五年，自工程竣工验收合格之日起计算。

其三，国务院《建设工程质量管理条例》有关建设工程质量保修制度，适用于住宅电梯土建工程施工方和电梯安装、改造、重大修理施工方承担保修责任，也应作为住宅建设单位（房地产开发企业）就住宅电梯及其附属设施确定保修责任及保修期的参考：

国务院《建设工程质量管理条例》规定：1.建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等（第三十九条）。2.在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（第四十条）3.建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（第四十一条）。

其四，特种设备安全管理法规规章有关电梯制造单位对电梯保修责任规定，不仅适用于电梯制造单位和其委托的第三方住宅电梯安装、改造、修理单位，还应作为确定住宅建设单位（房地产开发企业）承担电梯保修责任的参考。

1.市场监管总局2023年4月4日公布、当年5月5日起施行的《特种设备生产单位落实质量安全主体责任监督管理规定》第六十四条第二款规定：“电梯制造单位应当明确电梯的主要部件和安全保护装置质量保证期限自监督检验合格起不得低于五年。在质量保证期限内，存在质量问题的，电梯的制造单位应当负责免费修理或者更换。”

2.市场监管总局办公厅2025年1月15日发文征求意见的《特种设备安全监察条例（送审修订稿）》第二十二条第二款拟规定，“电梯的制造、改造、重大修理单位应当明确电梯的免费维护保养时限和质量保证期。其中，电梯制造单位对电梯的主要部件和安全保护装置质量保证期限自监督检验合格起不得低于五年。在质量保证期限内，存在质量问题的，电梯的制造单位应当负责免费更换或者修理。”

据上述分析，个人建议国家或者地方立法中，能就住宅建设单位承担电梯及其配套工程设施保修责任作出全面而具体的规定。如：（1）住宅建设单位应当对配置的电梯及其安装工程、电梯土建工程依法承担保修责任，并在住宅质量保证书中列明保修范围、保修期、保修单位等内容。（2）在正常使用条件下，电梯土建工程的地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，电梯土建工程防渗漏保修期不得少于五年，电梯主要部件和安全保护装置保修期不得少于五年，电梯其他非易损零部件及电梯安装工程保修期不得少于二年。保修期自工程竣工验收合格之日起计算。