前两天，规自局发布了2023供地蓝皮书的优化版。
有意思的是，各区为了好卖地，把区域的地铁交通路网都画了出来，于是，大家的关注点都落在了那些传了很久的规划新地铁线上。
这里面不乏一些大热的“饼王”线路。
包括，天河东居民呼声很高的19号线、拯救死亡3号线的26号线、永宁苦苦等待的23号线...又又又一次激起了大家的期望值。
只可惜，目前还是纸上的规划。究竟能不能落地，还要看第四期规划上不上报。
实际点，现在买房，不要太过寄希望于中远期规划的地铁了，因为地铁报批难度增大，落地不知得等到猴年马月。
紧盯现有或者在建的地铁线，更加稳妥。
广州在建的10条地铁新线，是更容易把握的机会。
这些线路大概率都会在今年年底到明年陆续开通。
那么，这些地铁线开通后，哪些板块价值得到进一步夯实？（大涨是不可能的的了）
或者说，哪些板块的交通短板，终于补上了？
我们展开说说。
01
5号线东延
最大利好-庙头、黄埔新城板块。
5号线东西串联起广州3代CBD，包括环市东、珠江新城、金融城，含金量非常高。
所以5号线东延也备受关注。
一方面，整条5号线的西部，房价已经高不可攀，珠城、金融城已经是豪宅的阵地，一般买房人很难够着了。
老黄埔这两年近天河，5号线直连，房价涨得很猛，去到5-6字头了。
5号线东延段，庙头、黄埔新城房价还在3、4字头，就给了一部分同学上车的机会。
因为有老黄埔-文冲一带的案例在前，所以庙头、黄埔新城，未来有更大的上涨空间。
另一方面，整个老黄埔板块未来的规划层级是非常高的，有鱼珠CBD的带飞，有旧改的预期，长期依旧会有买房人涌入。
5号线东延的开通，或许是激活老黄埔东部（庙头、黄埔新城、西区）的一个关键。正所谓，路通，财通。
02
7号线二期
最大利好-科学城、老黄埔。
这是从地铁通勤便利性角度看的。
7号线二期，南北贯穿黄埔，把科学城、老黄埔、大学城连通起来。
它的开通，可以拉近科学城、老黄埔和万博CBD、广州南站的距离。
我测算了下，目前从水西、萝岗、大沙东去广州南站，需要各种换乘（2-3次）才能到，耗时1小时起步，非常不方便。
要是还拖着大件行李，这个换乘简直要累死人。
而如果7号线二期通车后，科学城、老黄埔同学地铁去广州南就是一线直达，方便很多。
从楼市角度看呢，7号线整条线串起的可都是当下当红的、有发展前景的板块。
房价呈现出，万博＞老黄埔＞广州南≈创新城≈科学城。相对来看，后3者是比较有成长空间的，也是预算相对不高的同学可以上车的好选择。
广州南站，更适合西部上班的同学，创新城，更适合长隆万博、琶洲的同学，科学城呢，则匹配东部上班的同学。
03
3号线东延线
最大利好-番禺广场、亚运城板块。
尤其是后者。巨无霸体量的超大社区亚运城，内部有18个组团，目前居住人口近15万。有不少通勤珠城上班的群体。
但板块内只有一条慢悠悠的4号线（时速90km/h），从最近地铁的天荟出发，去珠江新城，需要4号线换5号线，都要差不多50分钟。
而如果3号线东延通车后，将新增2种去往珠城的方式：
1、直接3号线一线直达珠江新城，减少换乘时间
2、3号线东延4站到番禺广场，换乘18号线到珠江新城
比现在便利很多。
另外，整条3号线一路串起客村、创新湾、长隆万博等多个重点板块，意味着亚运城和这些产业板块的关系更近一步。
沿线最低洼的房价，成熟大社区+学位，亚运城还会是很大部分中心区外溢刚需的新选择，是刚需乐园。
当然，因为小区户数多，加上很多组团不近地铁，所以地铁开通后房价不会太大波动。
04
13号线二期
最大利好-白云湖、罗冲围。
13号线二期把白云西部的地铁真空区域给填补了。从8号线北延，到13号线二期的建设，都可以看到政府的意图，是要推动白云西部的发展。
朝阳站点，覆盖的是白云湖板块；槎头、西洲、松溪、罗冲围是为罗冲围的发展做铺垫。
13号线+13号线二期，一线串起荔湾老城、珠江新城、天河公园、金融城、老黄埔等多个重点板块。
以后是可以从白云西部，直达珠江新城、金融城这些核心区域，无需换乘。
从房价角度看，13号线呈现了中间贵，两头便宜的景象。
13号线二期通车，会加密白云湖、罗冲围板块的地铁密度，方便出行，但是对于房价的影响会甚微，尤其是罗冲围一带。
主要在于地铁的利好已经透支，以及板块发展不成熟，群众很难冲动买入。
当然，对于预算有限的同学，不失为一个选择。
05
14号线二期
最大利好——钟落潭。
14号线二期连接的是嘉禾望岗、设计之都、白云新城、广州火车站等几个重点板块。
自然，它的开通，对于嘉禾望岗、设计之都片区同样重要，出行多了个选择。
但我觉得，14号线二期开通，最大利好的是，对地铁强依赖的钟落潭等14号线一期北部的板块。
因为它们本身只有1条地铁线，还不能直达市区。而二期通车后，可以直接到白云新城、火车站。
通过在火车站换乘11号线，是可以畅通穿梭中心区的。
一期的新盘主要集中于钟落潭附近，房价普遍2字头，预算有限的刚需同学，是可以选择这里的。
06
10号线东延线
最大利好——广钢新城南板块。
10号线属于市区线，东北-西南走向，贯穿天河、越秀、海珠、荔湾等区域，填补了中心区的一些地铁空白区。比如滨江东、五凤、大干围、医药港等。
它的开通，对于上述区域居民而言，是好的，至少家门口有地铁了。
从楼市角度看，10号线的开通对于广钢新城南的珠江广钢花城尤其重要。
因为项目主打地铁盘，但是现下买房大家看不到实收，就会不放心。而它的开通，会加速板块的开发，同时改善项目通勤条件，对于项目来说就是一个实实在在的利好。
它的房价也是10号线沿线里相对低的存在，刚学同学可以考虑。
07
11、12号线
利好-全体
11、12号线，这两条线路规划的初衷，其实是为了提升广州市区地铁线网密度和市区通勤效率，丰富出行路径。
11号线，是广州首条环线，和大量放射线交汇。郊区线路可以做到换乘一次就可以去到市区各核心板块。
12号线是广州地铁线网中的西北-东南向结构骨干线，打通了白云站、白云新城、环市东、琶洲南区、生物岛、大学城等重点功能片区。
所以从这个角度看，它们的利好不局限于单个板块或者区域，而是得站在广州整个交通路网格局的高度上去，利好的是所有人。
当然，它们的出现也一定程度上让没有地铁的市区板块获得了地铁。比如，12号线扫盲了白云大道南沿线、二沙岛、仑头。
从房价角度看，11号线的含金量非常高，都是则贵的区域。更适合改善的同学。
12号线，西部连通的金沙洲、罗冲围房价相对较低，4-5字头可选。
以上。
