> 2026年春季，中国房地产市场在深度调整后初现筑底企稳迹象，而最真实的温度计并非新房售楼处，而是完全市场化的二手房交易数据。3-4月，一线城市二手房成交量价齐升，创下多年纪录，但亮眼数字背后，全国市场正呈现“核心城市领跑、低能级城市磨底”的鲜明分化格局。## 成交量飙升：一线城市创纪录**上海4月二手房网签量达28742套，同比大涨22.3%，创近十年4月单月新高**；3-4月累计成交约5.92万套，刷新近五年同期纪录。北京市场同样高热，4月网签量超1.6万套，创近五年同期新高，经纪人带看里程累计近600公里成为常态。深圳4月二手房成交5571套，环比继续增长。克而瑞数据显示，**2026年4月全国重点20城二手房成交面积同比增长17%**，前4月累计同比正增长8%，市场活跃度显著提升。!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/95477234255f403aae1de84720af13b6)## 价格企稳：止跌转涨信号明确国家统计局数据显示，**3月一线城市二手住宅销售价格环比由降转升，上涨0.4%**，其中北京、上海、广州、深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，这是自2022年以来首次全面回升。> 中指研究院指出，核心城市中上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。更广泛的信号是，**70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨城市增至13个，较上月大幅增加11个**，市场回暖趋势正从一线城市向二三线城市传导。## 结构变迁：刚需与改善良性循环当前回暖并非单一力量驱动，而是形成了“刚需上车—改善置换”的良性链条。- **刚需托底**：上海二手房市场总价200万元至400万元的房源占据绝对主流。杭州3月成交中，总价200万元以下房源占比达51.6%。- **改善接棒**：进入4月，上海600万元至1500万元的中高端改善房源带看量上涨约50%，成交均价从3月的357万元升至411万元。深圳南山区豪宅项目开盘去化率达九成。**市场信心温和修复，购房者决策周期明显缩短**。有中介表示，七天内成交的客户占比可达40%左右。## 政策加码：“以旧换新”打通置换链各地政策密集出台，旨在畅通一二手房置换循环，为市场注入动力。- **广州**：自4月30日起发放总额2亿元的“卖旧买新”专项补贴，单套最高补贴3万元。!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/ee4b2cc34b1b4c3f8491b85388c16a87)- **深圳南山区**：推出“以旧换新”消费券，最高达5万元，并配套佣金优惠。- **佛山**：提供委托销售、收购转售、收购盘活三种“以旧换新”模式，并给予个税退税等优惠。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这些政策“切实打通了存量房与新房之间的流通通道”，有助于稳定市场预期。## 分化加剧：核心城市与低能级城市冰火两重天尽管部分城市数据亮眼，但全国市场远未普涨。克而瑞报告指出，市场呈现“**核心资产保值+近郊价值兑现**”双轨驱动，而部分远郊项目去化周期普遍超过150天，库存压力持续。- **核心城市领跑**：上海、北京等城市二手房交易量已超过2023年同期水平，引领复苏。- **三四线弱复苏**：多数低能级城市以消化存量为主，表现为“数据企稳”，但新房和二手房市场均面临压力。中指研究院监测显示，**4月百城二手住宅均价环比仍下跌0.46%**，市场整体处于筑底博弈阶段。## 展望未来：筑底企稳中的谨慎乐观**全国商品房待售面积在连续51个月增长后首次同比下降**，标志着去库存取得阶段性进展。同时，租金回报率稳步回升，至2026年3月重点50城平均租金回报率达2.26%，投资价值开始显现。然而，分析机构普遍认为，**分化已成为新常态**。核心城市的优质资产价值将逐步夯实，为刚需和改善型购房者提供窗口期；而低能级城市仍需经历漫长的价值重估和库存出清过程。市场的真正企稳，最终仍取决于居民收入预期与就业市场的持续改善。
