不良资产处置税费，巨额土地增值税等问题要特别注意
一、真实案例
前几天有做不良的朋友咨询一个案例，企业名下物业，欠银行200+万，原登记价很低，过户的话预计要缴的税费得有100+万，银行欠款加上税费合计近400万。
我们看了一下物业情况、近期市场放盘与成交数据以及资金成本、利润空间，算下来最多的出价也就能到400万多一点点，相当于帮债务人平账，还掉欠款、交完税费之后，几乎就没有剩余了。
主要原因是企业名下物业需缴纳土地增值税、原登记价很低从而增值较多产生巨额土地增值税。
二、不良资产处置过程中涉及的税费
不良资产不同的处置模式中，可能涉及到不同的税费，其中比较常见而且影响较大值得关注的主要是在司法拍卖过程中的税费以及以物抵债过程中的税费。
1、司法拍卖过程中的税费
包括卖方税费和买方税费。
站在债权人的角度，主要考虑卖方税费，拍卖所得款要扣除这部分税后之后的净值才能够用于偿还借款。
站在法拍资产投资人的角度，要注意拍卖公告中关于税费的约定。之前很多都要求竞买人承担买卖双方全部税费，现在也很多是各自承担。需要注意的是，即使是各自承担，也可能会要求竞买人提前垫付卖方税费。
2、以物抵债过程中的税费
以物抵债可以拆分为三个阶段，分别为接受资产抵债、持有资产阶段、抵债后再行转让，每个环节对应有不同的税费。
接受资产抵债：相当于购买资产，主要涉及到契税、印花税。另外，债权人欠收本金与抵债资产作价之差于企业所得税前扣除；原抵押方承担的税费可能由受让方垫付，但不得在企业所得税前扣除。
持有资产阶段：主要涉及到房产税、土地使用税、城市建设维护税、教育费及附加。如果是物业出租还会涉及到增值税及附加、印花税以及企业所得税。
抵债后再行转让：相当于出售资产，主要涉及到增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等。
3、其他处置模式下涉及的税费 列张表给大家分享一下。 三、不良资产处置税费相关的几个问题 不良资产处置过程中涉及税费的问题很多，这里主要列举分析三个：巨额土地增值税的问题、被执行人欠税优先权的问题、企业所得税的优先权问题。 1、巨额土地增值税
不动产在拍卖、转让过户时涉及多种税费，其中土地增值税最容易出问题，一是其他税相对而言一般不会很多，不至于“巨额”；二是很多情形下（如个人名下住宅）不涉及到土地增值税或者金额不大，不易引起关注。
但标的物为商业、写字楼等经营性物业或企业名下物业时，就会涉及到土地增值税，购买时间较早或各种原因原登记价较低的，现在过户时出现大幅增值的情况下，就会产生巨额土地增值税。
土地增值税是实行四级超额累进税率，税率在30-60%之间，所以可能出现房款一半用来缴土地增值税的情况。
2、被执行人欠税
标的物司法拍卖之前存在应缴而未缴的税费，如欠缴的房产税、城镇土地使用税等。部分税务机关可能以被执行人欠税为由不同意出具被拍卖财产的完税证明，买受人无法办理不动产过户。
被执行人欠税也分两种情况，一个是抵押权设定之前就欠税，这种情况下这个欠税是有优先权的，可以从拍卖款里面扣除，因此税务机关一般会配合拍卖过户，但需要注意从拍卖款中扣除税费；另一种是在抵押权设定之后欠的税款，这种情况下担保物权是优先的，要尤其注意税务机关可能因欠税且无法优先受偿而不配合拍卖过户。
3、企业所得税 很多环节中都可能涉及到企业所得税，需要注意的是，在估值测算时要考虑企业所得税带来的影响，但我个人理解在实际处置中，企业所得税并没有优先权。企业所得税与企业在一个会计年度中的经营状况有关，并不单纯是因为某一个资产的处置所得，因此在不良资产处置过程中如遇优先取得企业所得税后再行抵偿债务，我认为是不合理的。
