北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

章哥好：看您文章很长时间了，所有指出的关键点都现在消费者角度，一针见血！ 我也是一枚京城购房的刚需者，想咨询下：首付想控制在200个左右，喜欢有露台的房子，可是搜了下凡是带有露台的房子都是老房子，我爱人不建议购买，一是房龄老一些大概03到05年的房子，二是大部分都没有电梯！我这方面有些纠结，要不要选。

其次中介给我推的房子有几套我爱人比较喜欢，我选择上有些困难特来咨询咨询您，一处是大兴区的顺驰，一处是大兴区的金地仰山，第三处是旧宫的宣颐，中介意思是旧宫的环境太乱了，最好别去。

金地的物业好一些，单价要比顺驰好一些，总价也要高一些，总价都在430万到490w，490w我相对来讲首付会有一些压力，430w我还有预留一部分，因为月供都在1w多，我怕我收入万一出现一些意外。嗯……说的有一些乱，不好意思。金地的2层475w得房在不到70平米两居室！顺驰的得房在80多平米顶层，总价430，请问我该如何选择，或者章哥可以给我一个建议。

A：

1、确实，在普通小区里，凡是带露台的基本都是老房。2003年是一个分水岭，在此之前，北京的房地产几乎是野蛮生长的状态，从政府、开发商到买房人都是懵懂的。很多楼盘里是什么户型都有，从小开间一直到大复式，全包括。目的就是只要客户有钱，我这里就能提供合适的房子。

但2003年之后，开发商大多明白了项目定位、客户定位、市场细分这些理念。而且140㎡限令出台，普通小区里没人盖大房子了。所以凡是这些带露台的复式，基本都是2003年之前设计，2005年之前建成的。

这种房子也属于稀缺资源了，以后在普通小区中不会出现。是否购买纯属于喜好问题，因为这种房只适合自住，不适合投资。并不是说不升值，其升值率和地段内其他二手房是一致的。但是如果不自住了，那就既不好租，也不好卖。租的话租金相对低，租售比不划算。卖的话挂牌时间长，至少是普通二手房的3-5倍以上。

所以，如果买这种带露台的复式房，就必须是做好长期自住的准备。电梯是否加装说不好，只能是居民自筹。因为房龄不算太老，不可能由财政出资补贴。

2、顺驰领海和金地仰山，我建议选金地仰山。领海就是香海园，是顺驰在北京的第二个项目。这正是当年孙宏斌最激进的时候，各项管理都很一般。总之不多说这些了，在2010年的时候，领海二期和金地仰山几乎同时开盘，都是一万八九，顺驰还贵了一点。但到了今天，价格差已经形成。这就是市场中的买卖双方，用真金白银给项目的价值做出了评价。

旧宫是有点乱。这里虽然是四环外，但之前一直没有明确统一的规划，所以也没有明确的定位，可以说是无序开发。但这种情况今后会转变，毕竟北京在四环附近仅有南部还有大块的可建设用地，属于稀缺资源，不可能再浪费土地了。不过这对地块中的业主们也说不好是不是好事，优势是有可能随着地块内配套的完善，房价涨幅跑赢大盘，劣势是在建设期内，周边的环境会比较乱，影响生活体验。

3、总结：如果是长期自住，那可以买顶层复式，居住体验会非常好。升值率也和普通房源一样，缺点就是如果不自住的话，不好租也不好卖。

建议选择金地，无论从质量还是物业都略胜顺驰一筹。顺驰在那个年代开发的项目，都很一般，和现在的远远不能比。

至于宣颐，我也不太建议。虽然板块随着配套的完善，有可能跑赢北京大盘。但作为现在入住的业主，是要牺牲些居住体验的，不太划算。房子毕竟是用来住的。

另外，至于房款总价，我建议是如果超额不大的话，尽量顶格。也就是达到自己的最高限。现在或许会觉得压力大一些，但过不了两年，也就无所谓了，反倒会觉得今年的选择合适。

仅供参考。

Q:

请问，北漂儿码农夫妻，一孩明年入学，现租住马驹桥，准备为了孩子在亦庄购房。但目前面临两个难题：一是因为没有北京户口，即便买了房也未必能对口进入人大附学区；二是因为双方老人的负担重，导致首付和月供都不高，只能买300万之内的房子。

想买两居室，但在亦庄的选择非常少，几乎只能买贵园这种房，有些不甘心，所以想请教您有什么建议？另外看您说“换租”是孩子上学的常规手段，请问适合我们吗？马驹桥和亦庄换租怎么样？

A：

1、我好像没什么建议似的，两个问题都是现实存在的。一个是因为政策，一个是因为资金，这谁能提什么建议啊？我真帮不上忙。

2、换租怎么说呢，我认为不太适合你们。因为这种模式一般都是用在东西城和海淀朝阳的强学区，其他地区的意义不太大。

因为东西城+海朝强学区的溢价高，平均值都在25-30%左右，那就可以只买个小户型占坑儿房，这样既节约资金，也降低学区房溢价部分的保值风险。然后如果把学区房换到朝阳，或者说本来就有非学区房，那就可以用换租解决居住问题。

比如同为300万的房子，在东西海的租金一般就3/4000块钱，而到了朝阳等非学区房板块能租5000左右。那此时如果把房租出去，拿着5000来块钱能到东西海租到价值400来万的房子，这在经济上是划算的，占了学区房的便宜。

3、但是在亦庄换租的意义就不大了。一是因为这里的学区溢价并不高，平均也就10-15%吧，仅为东西海的一半。而马驹桥因为离地铁远，所以租金收益也并不高，那这两边换租就占不到什么便宜了，还不够买房税费的成本呢。

再一点，换租得是能确定孩子学位的情况下才合适，而您家没有京籍，不敢保证进入对口学校，那这么折腾下来就或许更不划算了。

4、简单就这情况，我是真没什么好办法，只能列出情况供参考吧。

Q:

请问，我们是从口罩开始就想在北京买房，但是当时一是因为房价涨，二是对后市看不清所以没买。现在看来没买对了，我关注的总部基地的已经从450降到不到400了，但是现在感觉更迷茫，不知道应该再等两年还是现在买？我一直看的是富锦嘉园，因为在这里租了不少年了，一直关注房价，但总是看不到明朗的趋势。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。但这问题谁能回答啊？如果趋势真的明朗，那这市场就不存在了。打个比方如果所有人都看清楚股市或比特币的趋势了，那要么就是没人买了，要么就是没人卖了，市场不就消失了吗？

而正是因为绝大多数人都看不出明朗的趋势，所以才有人买有人卖。看涨或有需求的就买，看跌或需求消失的就卖，这样价格走势才能波动进行。

2、富锦嘉园的从450降到400了，估计看的是90平左右的两居。那现在的租金是6000左右，这套房的租售比就是600左右，换算成租金回报率是2%。另外富锦是自采暖的小区，房东不用承担取暖费，那即便减去物业费，年化租金回报率也应该在1.8%以上。

而现在的银行存款利息是1.5-1.8%，怎么都到不了2%。那问题来了，您觉得附近持有两居室的业主，还能降价多少出手？再者利息是还有可能下降的，那租金收益就相对来说更划算了，能有多少业主愿意降价抛售？

3、或者换个说法，现在是富锦的业主持有价值400万的房子，收益率2%。您持有400万现金，存银行的收益1.5-1.8%，您觉得谁合适？

即便房价下跌，那租金会跟随下降吗？如果房租不降，那房价涨跌就跟业主没什么关系。而如果利率下降，那在银行存款的什么感受？

当然，北京这两年租金也降了一些，平均5-10%吧。但是，租金是与平均工资+北京租房人数强相关的，只有平均收入降了，或在北京租房的人减少了，房租才会降。但这种事儿在北京历史上的次数不多，持续的时间也不长。反正我不相信北京工资会持续下降，也不相信都不到北京打拼。

4、总之这是我的观点，在租售比和租金收益率的支持下，我不认为北京房价能降多少。富锦这套房的数值您也自己算算吧，然后跟银行利息比较一下。不过就算比较的再清楚，未来的趋势谁也不敢说明朗，反正我不敢，就看您自己怎么选择了，任何选择都有代价。

仅供参考。

Q:

请问，我们是非京家庭购房，首付200总价500内。因为我们是南方人，所以喜欢带露台的房子。但搜了一下平台发现北京的都是老房复式，比如天通苑就很多，但是平层带露台的没发现，所以想请您推荐一下。

另外如果实在没有合适的，请问像天通苑这种老房能买吗？宜居性和保值性如何，会不会将来砸手里？因为感觉中介都不看好这种户型。

A：

1、500万之内，那几乎没有平层带露台的，至少市区没有，郊区的我不太清楚。

因为设计露台是很浪费容积率的，对于交了土地出让金的开发商来说不划算。所以也就是复式（顶复居多）才值得做，目的是促销，而中间层的平层就没必要了。或者说豪宅的顶层有可能做露台，这样单价能更高，但这就又不是500万能买到的了。

2、天通苑的复式没什么不能买的，典型的刚改产品，真要是喜欢就买吧。这种户型也属于绝版了，基本都是2003年之前的产品，之后由于出台了140平的豪宅线，所以没人再在普宅小区里开发这种大户型了，既不好卖也卖不上价。

3、宜居性看自己的喜好，我觉得挺好的，面积大住的就是舒服。但考虑好爬楼梯的问题，很多人都是刚开始挺新鲜的，时间长了就懒的爬了，尤其是老人。所以得是真喜欢这种带楼梯户型的买了才合适，否则有可能增加烦恼。

4、保值性普通吧，普宅复式到目前为止的价格走势不太好，落后大盘不少，以后的最好成绩争取不再落后。毕竟对这种户型感兴趣的家庭不多，而商品价格是由供需关系决定的，所以很难抬高价格。

砸手里不可能，就是挂牌期长卖的慢而已。很多时候这种户型不是价格的问题，而是要等到真喜欢的人，有钱难买乐意。

5、中介不看好，估计主要说的就是流动性，不好卖。而中介对价格其实无所谓，追求的就是快速成交，那这种户型对他们来说就不划算了呗，同样的价格要付出更多的时间精力。但这甭考虑他们的感受了，还是看自己的喜好吧。

仅供参考。

Q:

请问，我最近看了亦庄的几个小区，自我测算下来确实有点学区溢价（和旧宫将比），那请问在您看来10-15%的比例值不值？新康家园感觉是没有溢价的，但感觉环境一般，不是达到宜居标准。

中信新城也没有溢价，但这种不带学区的是不是又不保值啊？另外中信新城这套是业主精装的，我倒是很喜欢，就是不知道怎么计算装修的折价。

A：

1、值不值的没标准，只能看自己的感受。在我看来是用的上学位+孩子成绩好就是值，用不上或成绩不好就不太值了呗，没发挥出溢价的作用。

或者说不管是否用的上学位，只从亦庄学区近些年的成绩和预期发展来说，这溢价率基本算合理，一分钱一分货。现在的成绩还不算太强，但溢价和市区相比也不算高，买房的家长们都是在赌未来，毕竟亦庄属于进步快的学区，而且还是独立的。

2、新康家园是否宜居看自己的喜好，这也没标准。但肯定也有溢价，和周边的小区都差不多。估计是您看的房源价格相对低，性价比高，如果没硬伤的话算捡漏儿。

3、带不带学区跟保值的关系不大，全北京80%以上的小区都不算学区房，但大多数的价格走势也都跟随大盘。带学区的在入学高峰期肯定保值，但过了高峰期就说不好了，如果没有政策支持的话，溢价部分还有风险呢。

4、装修的折价，常规是第一年按20%，之后每年10%，十年以上的看保持情况。但这也没有明确的标准，按前三年50%折价的也行，都是看双方砍价了。

仅供参考。

Q:

请问，我们小区是老小区，之前一直没有物业，由单位的后勤部门负责。但后来因为出租房越来越多，小区也越来越乱，很多人就卖房搬走了，恶性循环导致环境越来越差。本来单位派了两个全职人员搞卫生和修修补补，但有一户新搬来的不了解情况，跟搞卫生的打了一架，人家不干了，单位也就借题发挥不管了。

当然也不是完全不管，因为和单位只隔一堵墙，所以垃圾清运还是由单位负责，据说化粪池也是，但其他的卫生不管了。我和几个老住户义务打扫了一年多，但架不住乱扔垃圾的太多了，我们体力不行了，孩子也都不让，所以也干不动了。

我们找了单位，但单位以现有住户中老员工不足50%而拒绝再接手管理，社区街道则是让外聘物业公司，他们没有义务也没有财政预算给补贴。我们问了物业公司，太贵的不可能，五毛以下的又没人愿意接手，所以一直拖着。

现在是单位说要搬家了，换新单位的话就肯定不再管我们小区了，垃圾清运和化粪池的费用要小区自理收费。街道的明确意思是让我们成立业主委员会，然后他们可以配合公开招标物业公司。但我们讨论之后感觉难度太大，走访了老住户都没几个同意的，新搬来的就更难了。

所以我想问问据您所知其他类似小区的解决办法，政府有没有这方面的政策和补贴资金？毕竟单靠我们老百姓是很难解决的。

A：

1、我不懂这些，提不出任何建议。

2、而且据我所知政府是没有专项补贴的，只能是自筹。甚至说之所以要求各单位把物业转为社会化，就是不愿再承担这部分资金。毕竟谁享受服务了，那就应该谁花钱，没道理让政府掏，也就是不能让其他纳税人承担某个小区的生活服务费。

3、其他没建议，还是让街道办主导吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。