今天是大年初四，给大家拜个晚年，祝大家新春快乐，扬眉“兔”气，“兔”然暴富！

今年春节，团队放假比较早，同事辛苦一年早早让回去了，我因为佛山新房装修，选择了留在佛山，这是第一次买毛坯房自己装修，房子不大90个方，位于南海临广片区，主要是为了学位，小孩子上学用的，21年初买的，目前二手市场仍然比我买入价格要贵十几万，也算没买错，就是二套利率高位站岗了，春节后我就计划提前还款，做个转贷。

先说下装修，这次装修花费了18万，部分软装+硬装，算很省了，装修整体来说算是比较满意吧，有些心得体会可以和大家分享下：

1，首先装修的时候多看小区同户型VR，贝壳上面都有，有业主装修好的样本可以给你提供灵感，然后问清楚装修师傅和小区物业，哪些能打，哪些不能打， 如果能打的地方，尽量都打掉，方便自己设计。

2、瓷砖建议全屋通铺，颜色选灰色，显得高档现代，踢脚线建议选差别色，小户型建议选800*800瓷砖，大户型四房选1500*750或1200*600瓷砖，瓷砖越大，显得越好看，越大气，现在还有无缝拼接瓷砖，不用美缝更好看，

3、卫生间和厨房的瓷砖颜色，可以和地面整体一致，颜色做稍微淡化，我选的也是浅灰，个人不喜欢白色不耐脏，小户型墙面中板可以选400*800，卫生间地面做黑色砖，这样显得大气点，

4、选瓷砖可以去华夏幸福城，以小户型选800*800瓷砖价格为列子，小品牌大概熟人价格在二十几一块（都是西樵或肇庆工厂），东鹏、箭牌批发价大概在三十几一块，淘宝卖40-50多一块，蒙娜丽莎的瓷砖会更贵点，普通家庭买小品牌就够了。

5、小户型阳台其实也可以打通，显得空间大，客厅飘台和入户都可以贴砖，有些业主还会选择全屋贴砖，非常好看，就是费钱

6、入户窗户、阳台窗户要提早做，做窗户尽量往外多扩面积，卫生间防水条可以做高点，卫生间防水至少放三天，多测试几遍，防水是大头，厨房、阳台、卫生间防水检测好了再进行下一步。

7、全屋定制有点割韭菜，可以先定床，然后再定制衣柜，根据自己喜欢的方位摆放（老人家有自己要求），合理安全空间，选家具可以去乐从家具城，性价比极高，宜家偏贵但质量不错，看自己喜欢和钱包预算。

8、洗碗机并不实用，如果家里人多的话比较适合，家庭人少的话还是建议买烤箱，方便给小朋友做美食，自住的话空调可以装风管机，看起来上档次，

9、如果买的毛坯房，放置很久了墙面会开裂，可以采取挂网的方法，能用牌子的装修材料就不用差的，比如日丰水管，马贝腻子，西门子开关面板和电箱都挺不错的，

10、首套房的建议不要买毛坯，费精力费钱，如果没有什么装修资源就更麻烦，二套房改善可以考虑毛坯，我隔壁邻居120多房，装修花了50多万，非常好看，装修这种事情就是看钱包和时间。

另外说下，如果自己不住或者未来考虑要转手的话，尽量不要豪装，因为别人不一定喜欢你的装修，而且装修完的价格加进去是完全卖不出来相应的溢价，百万装修都要折价。

小区别墅业主装修，争取搞个终极目标

值得一提的是，有些装修公司好评不错，其实并不是装修公司多牛，而是装修公司找到的师傅资源比较给力，做事情比较专业和细心。

关于买二手房的一些建议，首先你应该明确自己的预算，确认自己买哪个区位板块，不懂的话，可以看贝壳成交，贝壳成交多的小区，就是热门小区，

而最近贝壳成交的价格，可以反映出当下的市场，因为业主都是经过千挑万选最后才成交的，关于自己小区投资客比例情况，可以根据小区挂牌量去做一定的参考，挂牌几百套的小区要慎重，

如果买二手房，还是建议多看，最起码看三次以上，分别不同时间，早、中、晚各看一次，看看采光情况，能选东南不选正南和西南，一天之计在于晨，早上的太阳最值钱，我买房只选南向。

买二手房的好处是，这个房子的优点和缺点你看的清清楚楚，一分价钱一分货，不过行情好的时候，二手也会跟着一手水涨船高，尤其是一个板块炒的比较猛的时候，因为两者都是互相影响定价的。

关于找笋盘，有两种情况比较容易找笋盘，第一种就是投资客套现，另外一种就是改善客换房，业主会愿意割肉，想要买笋盘，可以把你的信息交给更多的中介，或者交给你信赖的中介，比如我们这种深耕一二手的自媒体。

最后，说说房产投资这件事情，近几年的房价已经经过好几轮周期，从16年全国大涨，再到20年疫情初货币超发，目前我们的房价整体水平达到了现阶段发展的一些顶点，当然豪宅是永无上限的，通货膨胀、货币超发，有钱人在抢的稀有产品，肯定有价有市。

对于刚需市场来说，先说佛山，刚需买的产品基本没有怎么涨，反而近几年涨的都是买的大面积豪宅或大户型，当然这个范围还仅仅在千灯湖，仅仅在大户型，因为物依稀为贵，如果放眼出了佛山，除了部分学位房和大户型，大多数产品不仅没涨，反而还跌了不少，佛山是一个多中心，幸福感很强的城市。

再说广州市场，首先广州的升值肯定是大于佛山的，但目前总价500-600万都是刚需，发现这轮刚需里面涨价最好的新房，也就是城市之光2020年底那波3.5万-4.6万有的赚点，如果买其他的二手涨的也就一般，黄埔不少楼盘还跌到2020年，南沙就更别提了。

广州唯一涨的最多的还是珠江新城，临近年底珠江新城1月成交破50套，花城湾南向破21万，珠江新城投资门槛越来越高，现在基本需要2千-3千万才能选到一些好货，总价太高一般人吃不消，另外珠江新城也有一个问题，就是搞经营贷的比较多，所以成交数据也要两看。

总之，纯投资炒房的时候已经过去，发展一个事业有个稳定的现金流才是关键，当然，房子也有一定的保值金融属性，买对房子很关键，不懂的，欢迎咨询我们，2023继续为大家服务，预计春节后会有波小阳春。

对此，你怎么看？

老妈第一次在佛山过年，北方人过年吃饺子和包子