北京楼市新政让沉寂了好几个月的房地产市场重新热闹了一把。

原本没想着这么不疼不痒的一次新政能鼓捣出多大动静儿，但架不住线上线下打听这事儿的小伙伴实在太多…

那咱们就奔着聊透，把这事儿好好说一说！

2025年8月8日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。

这条《通知》核心内容主要是两点：

一个是针对手握北京购房资格的家庭，五环外购房套数放开；

另一个是优化了多项公积金政策，加大了相关政策支持力度。

接下来咱们花开两朵，各表一枝。

这项新政一出，意味着符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

简单理解，您是京户或者在京连续缴纳2年及以上社保或个税的非京户家庭，买五环外商品房，只要您预算给力，能批下贷款，想来多少来多少。

只不过贷款能不能批下来，那就看您有多大屁股穿多大裤衩了。

至于五环内，购房套数限制不变，依然是京户家庭限购2套，连续缴纳3年社保或个税的非京户家庭限购1套。

这两天看到不少朋友朋友圈、微信群里喊：“北京松绑限购了”、“北京松绑限购了”…

说的十分有待商榷，毕竟这次调整针对的是您有北京购房资格的情况下，五环外购房套数不限；

如果您没有北京购房资格，那甭瞎起哄，连缴社保年限或纳税年限要求，是纹丝没动。

另一方面，本次北京楼市新政还优化了多项公积金政策。

首先，优化了首贷认定标准。

按照新的政策规定，在京没有住房，且全国范围内没有公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清，都可以按照首套贷款。

这意味着相应购房者可以享受20%的公积金购房首付比例、贷款利率直接干到2.6%，较商贷少了0.4个百分点。

贷款200万，30年等额本息，利息能省182000。

其次，提高了二套公积金贷款额度。

将第二套住房公积金贷款最高额度由之前的60万大幅提升到了100万。

除此之外，也不再区分五环内和五环外的公积金首付比例。

此前，二套公积金贷款首付比例执行的是五环内≥35%、五环外≥30%，现在统一按30%首付比例执行。

三是提高公积金缴存年份对应的可贷款额度。

以前是每缴存一年公积金可贷10万，现在要提高至15万。

以前您要买房，想申请100万公积金贷款，那得缴存10年，现在7年就行。

结合今年上半年公布的《北京市深化改革提振消费专项行动方案》——

目前缴存人不仅可以申请公积金贷款，还能提取公积金支付购房首付款。

平心而论，现在北京的公积金政策已经非常宽松了。

笔者这几天看到，针对北京这次的楼市松绑政策，大家的看法真心是千差万别——

但大致可以划分为三派：

第一派是认为这次松绑没啥大用，可忽略不计；

第二派是坚定看多首都甚至一线城市资产，寄予厚望的；

第三派肯定新政的积极作用，但仍在期待更大力度松绑。

北京这次松绑的影响究竟有多大？

要明白这个事儿，就得从澄清一个误区开始：

北京的五环外，除了一辈子不出四九城的老头老太太之外，真没什么人拿五环外当郊区。

甚至从房地产的视角来看，那是妥妥的供应主力！

五环外的新房成交量稳占全市成交规模的80%朝上，五环外的二手房成交规模也超过了50%。

具体情况参考下面这张表格就能一目了然。

打个不严谨但很形象的比方，如果你家握着北京购房资格，而且打定主意要买新房——

8月8日出台的新政对你来说，那就如同彻底放开限购，即使是瞄准了想买二手房，四舍五入相当于一半房源对你敞开了大门。

另一方面，针对公积金方面的定向优化，无一例外是在为政策拉动的核心需求端定向输送弹药，为的就是让核心购房群体更加便利地拿到更加低息的、有外挂辅助的信贷支持。

事实上，鉴于北京的独特城市价值、一骑绝尘的虹吸力以及海量的潜在刚需，以上新政势必会带来一波去化层面的正向拉动。

至于具体行情的持续性，短期得看后续政策能否跟得上，长期来看就业层面的改善情况。

已经有太多的现实经验告诉我们，刚需市场的表现根本上说就是取决于以上两点。

站在北京的视角来看，通过新政定向拉动新房市场的去化流速，才是当前政策的核心出发点所在。

而这，与全国其它城市此前出台过的新政，在政策上是完全一致的！

重庆明确了2025年12月31日前，在中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的，给予新购住房总房款1%的补贴； 杭州发通知，在主城四区购房，可享受家庭唯一住房、第二套住房契税优惠； 在苏州，购买“两智一全”等新建改善型住宅，贷款额度上浮20%； 无锡取消商品房限售政策，暂停新建商品住房销售价格备案，对“卖旧买新”家庭给予契税补贴，单套补贴总额最高5万； 青岛对多子女家庭购房发放补贴，二孩5万、三孩10万，鼓励国有企业收购二手住房推进“以旧换新”； 珠海鼓励住房“以旧换新”，按新购住房网签价格的1%给予购房专项补贴，单套最高3万元，同时推行“带押过户”业务跨行办理…

你琢磨，以上这些城市近几个月出台的楼市新政，是不是都是围绕着“怎么加快新房去化流速”来的？

这么多城市齐刷刷地选择了内核相似的做法，其目的也是齐刷刷得一致——

保主体！保土拍！促化债！

首先，通过加速新房去化流速，实现保市场主体。

统计数据显示——

7月，北京新房住宅网签2881套，环比下降27.6%，同比下降29.6%；

二手房网签量只有12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%。

与此同时，五环外的多个新房项目开盘去化流速相对缓慢。

听说过7月、8月是传统淡季，但怎么也没想到能这么淡。

而这，恰恰是北京选在此时发布楼市松绑新政的最直接诱因。

纵观其它城市出台刺激政策之前，大多伴随着类似的市场表现；

与之相对应的，是市场主体，也就是房企们在这种大形势之下的表现。

截至2024年底，全国范围内千亿房企的数量已经降至11家，而在2021年，这个数字是41家；

2024年全年，全国百强房企销售总额43547.3亿，同比下降30.6%，而在2021年，百强房企销售总额则超过9万亿。

至于具体原因，不用说那么些花里胡哨的，就是新房去化流速慢了，但房企面临的债务刚性可是一点没变。

2025年，全国房企的到期债务规模为5257亿，高于2024年的4828亿；

值得注意的是，2025年三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿。

俗话说“解铃还须系铃人”，债务重组也好，展期也罢，充其量就是个药引子，最根本的法子还得是加快新房去化流速，这相当于增强自身免疫力。

加快新房去化流速相当于给房企恢复自身造血功能，如果这个前提没有，那其它的“药引子”也是白搭。

如果市场主体这一块的问题迟迟没能得到解决，那么它所形成的连锁反应必然会进一步影响到金融面和就业面。

肯定要避免类似情况发生，没什么讨价还价的余地。

其次，扭转一级市场预期，维系土地财政基本盘。

对于一座城市而言，这一点显得无比现实。

许多一二线城市的土地财政依赖度保持在80-140%之间，卖地收入的重要性不言而喻。

就包括现在这一刻，大家看得也格外清楚，某些地方出了某些故事，你要是能怀着“刨根问底拦不住”的精神往祖坟上刨——

大概率会发现，这些光怪陆离的故事与卖地收入承压脱不开关系。

尽管站在全局的角度上说，确实有必要推动财政基本盘积极转型，但对于地方来说，维护好现阶段的土地财政依然有举足轻重的现实意义。

尤其是在国家队明确了土拍要“缩量提质”的前提下，各大房企拿地时，对于中短线预期（譬如1-3年内）更加看重。

去库存当然是改善预期最重要的中枢性动作，既能够降低新房市场的互卷，也有助于稳住存量房市场的价格体系。

以上无论哪一环，归根结底都是由新房市场的去化流速决定的。

第三，通过保主体、保财政，全面推动化债有序进行。

所谓化债，本质上就是用低息长期债务置换高息短期债务，以减少还款压力、恢复流动性。

截至2024年末，国债余额34.5万亿、地方债47.5万亿。

咱们常说企业端和居民端继续加杠杆加不动时，就该财政发力，但有这么大个包袱存在——

不仅让许多地方手头吃紧，而且在许多本该需要财政发力的地方使不上劲。

这样一来，企业端和居民端的亟待解决的问题该怎么办呢？

所以说，债务成了上下游淤堵的主要诱因，化债就是疏通经络。

而化债的路子，大体逃不开两个：

一是借新还旧，这个事儿我们此前的财政发力一直在干，本质上就是用低息长期债务去置换高息快到期的债务，缓解燃眉之急；

二是让市场主体与居民个人具有可持续的循环造血能力，为房地产市场松绑、定向帮扶就业都算这个范畴里的具体行动。

尤其对于地方债而言，化债并不等同于全部结清债务，能够打通其中的循环才是重中之重。

像北京或者其它城市出台的楼市刺激政策，实际上就是通过对二级市场需求端的有效疏通，去为上下游的土拍和存量房市场提供源头活水。

总结一下，土拍见好缓解地方债务、新房见好缓解房企债务、存量房见好缓解居民债务。

平心而论，北京此番出台的楼市新政整体力度一般，一般到你需要熟悉北京新房、二手房的需求结构才能看出其中的端倪。

因此，它所释放的信号意义绝不在于北京一城，其更大的价值很可能是在全国范围内有望开启新一轮救市潮。

毕竟，北京这座城市实在太过特殊，其示范意义是其它城市完全比不了的。

接下来，其它一二线城市，大概率还会跟上节奏，琢磨着加大政策剂量。

政策端：完全可以考虑进一步松绑。

北京开了五环外不限套数的口子，那其他核心城市呢？

要不要本着“哪儿库存压顶，哪儿松绑泄洪”的原则来一波政策上的跟进呢？

这个事儿具体在人家地方，但确实很有商榷的价值。

资金端：可为大家进一步降低购房成本。

有一说一，北京的公积金政策出手已经相当阔气，但这似乎只是进一步降低购房成本的一环。

接下来，全国更多的一二线城市甚至三四线城市——

是不是可以考虑存量贷进一步下探？ 是不是可以考虑契税补贴和调整增值税免征期？ 是不是可以考虑针对中介费部分进行定向补贴？

以上发力点，配合各地已经出台的“以旧换新”、“带押过户”以及土储专项债发力下场收房，毫无疑问已经成为下一阶段打通置换链条的发力重点。

说一千道一万，疏通“房地产-财政-金融”的上下游循环才是王道。

只有新房去化流速提升，房企债务压力缓解，才能有钱或有意愿去拿地。

土拍市场回暖，地方财政压力减轻，化债空间有更大回旋余地，才能有更多弹药投入针对企业和民生的改善。

存量房流动性恢复，改善需求才能进一步释放，既降低居民端杠杆，又能改善其消费潜力，最终形成“消费-就业”的双向循环。

从这个纬度看，北京这一把力度适中的救市动作，很像是一次全国范围内新一轮松绑潮的测试版。

未来数月至数个季度里，我们大可以期待全国更多城市陆续出台力度更大、范围更广、更加超乎预期的松绑动作。