今年中国经济整体还行，上半年GDP增速比5.3%还高，超出不少人预期。

但有个绕不开的问题，房地产还是拖后腿，虽说现在房地产投资、卖房占经济的比重没以前高，但老百姓的钱大多还是绑在房子上。

房价要是跌了，大家觉得手头钱少了，自然就不敢花钱，内需就更难提振。

身边不少朋友聊房子，都爱说“你看这小区租金回报率都3%了，比存款利率高，肯定稳了”，但真要是这么简单，美国日本当年就不会跌那么久了。

今天就聊聊，为啥租金回报率高不代表房价稳，真正能稳住房价的到底是什么。

租金回报率再高，也扛不住房价跌，美国日本的教训

先搞懂两个词：租金回报率和房价租金比，租金回报率就是你买套房子，一年能收的租金除以房价；反过来，房价租金比就是靠租金回本要多少年，跟股市的市盈率差不多，能看出房子贵不贵。

现在流行一种说法：只要租金回报率比国债、存款利率高，房子就值得买，比如国债利率2%，那3%回报率的房子就该入手。

说实话，我以前也觉得这逻辑没问题，直到翻了美国日本的老账才发现，根本不是这么回事，美国2007年房价开始跌，一直跌到2012年才稳住。

那段时间，美国国债利率都跌到2%以下了，住宅租金回报率却飙到6%以上，按说6%的收益挺高了，可老百姓还是不买账。

为啥？因为房价一直在跌啊！你想想，一套100万的房子，一年租金6万，看着不错，但要是房价一年跌5万，等于净赚1万，还不如存银行安稳，大家怕的不是租金少，是本金缩水。

日本更夸张，1991年房价开始跌，跌了13年才缓过来，当时日本10年期国债利率都不到1%，东京的房子租金回报率能到5%，可房价该跌还是跌。

而且持有房子还有成本，折旧、物业费、房产税，一年下来得2%到3%，5%的租金扣掉这些，实际能落口袋的没多少。

再加上大家觉得房价还会跌，谁还敢买？

其实房子这东西，更像“信用债”，不是保本的存款，买房子能赚两笔钱：一笔是租金，另一笔是房价涨了卖出去赚的钱。

要是大家觉得房价会涨，哪怕租金回报率比存款还低，也会抢着买；可要是觉得房价要跌，就算租金回报率再高，也得掂量掂量，万一房价跌的钱比租金赚的还多，那就亏大了。

2019年有篇文章叫《房价走平即亏钱》，说的就是这个理。

要是房价不涨，你得用租金覆盖好多成本：你买房的钱存银行能拿的利息、房子每年的折旧、交的物业费税费。

算下来，国内一线城市得租金回报率超4%才保本，可现在北京上海大多才1%出头，差得远呢。

稳房价的核心是“让人觉得会涨”，不是单纯看回报率

研究过13个经济体的房地产危机后发现，有个规律特别明显：房价要跌透了才会稳，而且得跌到“估值历史低位”，也就是房价租金比降到过去几十年最低，租金回报率升到最高，美国2012年、日本2004年都是这样。

但这过程太慢了，美国用了5年，日本用了13年，咱们现在要提振内需，等不起这么久。

所以光靠租金回报率涨到高位还不够，关键得让大家觉得“房价不会跌了，甚至可能涨”，也就是稳住房价预期。

房价预期这东西，说穿了是跟老百姓的收入、通胀绑在一起的。

你想啊，要是大家觉得明年工资能涨，物价也会慢慢涨，就会觉得房子能保值，买房的心思就会动；要是觉得收入没指望，物价也不涨，就会觉得“房子拿着不划算”，宁愿把钱存银行。

从去年9月开始，政策就一直在往“稳预期”上靠，比如搞“反内卷”促就业、减税让大家多留点钱。

今年上半年，居民人均可支配收入增速到了6.1%，比之前高了些。

我老家那边，年初取消限购后，中介说带看量多了15%，虽然房价没立刻涨，但大家讨论“要不要买房”的声音多了，这就是预期在慢慢变。

其实房地产跟股市挺像的，股市牛市的时候，大家不管市盈率多高都买，因为觉得会涨；房地产牛市的时候，也不管租金回报率多低都买。

差别就是股市交易快，牛熊周期短；房地产交易慢，周期长，但核心都是“预期说了算”，咱们跟美国日本不一样，有制度优势。

他们当年房价跌的时候，政策调整起来没那么快，咱们能通过调限购、帮房企融资、建保障房这些办法，直接给市场托底，不用等估值慢慢跌到位。

比如今年保交楼的钱到位后，不少烂尾楼复工了，大家对“买房能拿到手”的信心就足了些。

当然，现在还没到松口气的时候，市场有风险，投资得谨慎。

但只要政策能持续发力，让大家觉得收入会涨、未来有盼头，房价预期慢慢稳住，房地产对内需的拖累就会减轻，到时候不用等租金回报率涨到多高，房价自然就稳了。