一、中央空调维护保养内容与方案
中央空调系统作为现代建筑不可或缺的核心设施，其稳定、高效、安全的运
行直接关系到室内环境的舒适度、能源消耗乃至生产经营活动的正常开展。一
套完善且得到严格执行的维护保养规范是确保系统长期良好运行、延长设备使
用寿命、降低运营成本、保障空气质量的关键。本规程旨在提供一套系统性的
指导原则与实操方法，供相关管理人员与技术人员参考执行。维护保养工作应
坚持“预防为主、定期检测、及时处理”的原则，将故障隐患消除在萌芽状态。
1.0冷水机组维护保养内容及注意事项
1.1正常运转中的维护保养（每次）
1）检查压缩机冷冻油的油压、油量及油温；
2）检查制冷剂液位及有无泄漏迹象，发现油污、结霜异常、漏点及时处理；
3）检查主机运行有无异常的声响、噪音、震动及高温；
4）检查蒸发器、冷凝器及冷却器的温度、压力；
5）检查各种阀门是否正常；
6）检查冷水机组进出水的温度及压力；
7）检查主电路上接线端子并压实；
8）检查电气控制部分即电气控制柜内各指示灯状态、仪表读数是否正常，
有无异味或过热现象；
9）检查机组润滑系统即润滑油的油位、油色是否正常；
10）检查各仪表、控制器的工作状态；
11）保持设备处于清洁状态。
1.2月度与季度定期保养
1）清洁主机外部及周边环境，确保通风良好，无杂物堆积；
2）检查各连接管路、阀门有无渗漏，保温层是否完好；
3）检查安全保护装置如高压、低压、油压、油温保护是否灵敏可靠，可进
行模拟测试；
4）检查联轴器或皮带传动装置，确保张紧适度、运行平稳，连接牢固；
5）季度保养除完成月度保养内容外，检查电机轴承温度，必要时按设备说
明书规定型号补充润滑脂；
6）检查冷凝器、蒸发器的换热效果，若有明显结垢或脏堵迹象，应计划进
行清洗；
7）记录运行参数，与历史数据对比分析，及时发现潜在向题。
1.3年度间停机后的维护保养（每年一次）
1）此项保养工作建议外包专业技术人员或由原厂服务人员进行；
2）对冷凝器、蒸发器进行化学清洗或物理清洗，彻底去除水垢、污垢及微
生物粘泥，恢复换热效率。清洗后需进行打压检漏；
3）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；
4）检查压缩机内部状况，如缸套、活塞环、阀片等（视机型而定），必要
时进行调整或更换；
5）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充；
6）更换润滑油及油过滤器，清洗油冷却器；
7）检查并校准所有仪表、传感器及控制模块；
8）检查并收紧电路上的各电线接点；
9）检查电气控制部分；
10）压缩机电机绝缘情况；
11）对整个制冷系统进行全面检漏，必要时进行制冷剂的补充或回收再充注；
12）检查及调整制冷设备安全保护装置整定值；
13）进行整机性能测试，优化运行参数。
14）提供以上内容检查报告（每年一次）。
1.4注意事项
1）主机保养前必须确保系统已安全停机，并切断主电源，悬挂警示牌。
2）制冷剂操作必须由持有效证书的专业人员进行，严格遵守安全操作规程，
防止泄漏和人身伤害。
3）清洗工作应选用合适的清洗剂，避免对设备材质造成腐蚀。
4）保养过程中产生的废油、废液等应按环保规定妥善处理。
2.0空气处理设备维护保养内容
2.1空气处理机组（AHU）和新风换气机组（PAU）维护保养
2.1.1日常巡检
1）检查风机运行声音、振动是否正常。
2）观察过滤器压差，判断是否需要清洗或更换过滤器或滤网。
3）检查盘管表面有无结霜、结冰或严重积尘。
4）检查加湿器运行是否正常，有无漏水。
5）检查风阀执行器动作是否准确。
2.1.2定期保养
1）月度：清洗或更换初、中效过滤器；检查冷凝水盘排水是否畅通，清洁
盘内污垢；
2）季度：清洁风机叶轮及机壳内壁的灰尘；检查风机皮带松紧度及磨损情
况，必要时调整或更换；检查电机轴承温度，必要时补充润滑脂；检查盘管翅片，
若有积尘，可用压缩空气或专用翘片清洗剂进行清洗；检查加湿器电极、加湿罐
或湿膜，进行清洁或更换。
3）年度：检查风机叶轮平衡及与电机的同心度；检查风阀叶片有无变形、
损坏，执行机构是否灵活可靠；对表冷器、加热器进行压力试验，检查有无泄漏；
检查保温层是否完好，有无结露现象；对金属冷凝水盘进行防腐处理，
2.2风机盘管维护保养
2.2.1日常巡检
1）检查风机运行有无异响、噪音、异常振动。
2）检查出风口温度、风量是否正常。
3）检查有无漏水、滴水现象。
2.2.2定期保养（每半年至一年）
1）拆卸并清洗回风过滤网。
2）清洁风机叶轮及蜗壳内的灰尘。
3）检查翅片表面，可用软毛刷或专用清洁剂轻轻擦拭，去除灰尘。
4）检查冷凝水盘，清除污垢，确保排水通畅，对金属盘体进行防锈处理。
5）检查电机运转情况，如轴承处有异响或温升过高时，加注润滑油。
6）检查三速开关、温控阀、电动两通阀工作是否正常。
7）每次换季运行前，拆卸循环水路的过滤器进行清洗。
2.3送回风口及风管道定期维护保养
1）每季度：清洁送回风口表面的灰尘。
2）每1-2年：根据室内空气质量和使用环境，对风管道内部进行检查和清
洁，清除管道内的积尘、杂物及微生物。重点关注新风入口段、过滤器后段及空
气流速较低的部位。
3.0水系统维护保养及检修内容
3.1冷却塔维护保养
3.1.1日常巡检
1）检查冷却塔风机运行声音、振动是否正常，有无异响。
2）观察喷淋水是否均匀，填料有无破损、堵塞或塌陷。
3）检查集水池水位是否正常，有无漏水。
4）留意塔身有无锈蚀、变形。
3.1.2定期保养
1）月度：清理集水池内的漂浮物、沉淀物；检查补水阀、溢水阀工作是否
正常；检查风机皮带松紧度，必要时调整或更换。
2）季度：冲洗填料表面的灰尘和污垢；检查布水器有无堵塞、损坏，确保
布水均匀；检查电机绝缘情况。
3）年度：彻底清洗集水池、填料、塔身内外；检查风机轴承，必要时更换
润滑油或轴承；对金属部件进行防腐处理；检查冷却塔基础有无沉降、开裂。
4）冬季长期不用运行时，需将冷却塔的彻底水放完，以免冷却水因室外温
度低于摄氏零度结冰而损坏设备和管道；冬季每月也要启动冷却塔风机一次，每
次最少一小时。
3.2水泵维护保养
3.2.1日常巡检
1）检查水泵运行有无异常噪音、振动，泵体及管路有无泄漏。
2）检查电机及轴承温度是否正常。
3）观察压力表、流量计读数是否在正常范围。
4）检查密封件有无滴漏。
3.2.2定期保养
1）月度：检查地脚螺栓及各连接螺栓的紧固情况；检查润滑油油位、油质，
必要时补充或更换。
2）季度：清洁水泵外部及过滤器；检查轴封工作状况，必要时更换填料或
机械密封件。
3）年度：解体检查叶轮、泵壳有无磨损、腐蚀；检查轴承磨损情况，必要
时更换；测量电机绝缘电阻；对水泵进行除锈刷漆。
3.3管路系统与阀门维护保养
3.3.1日常巡检
1）检查各管路有无泄漏、结露、保温层破损现象。
2）检查阀门开闭状态是否正确，有无卡涩、漏水现象。
3）检查膨胀水箱压力是否正常。
3.3.2定期保养
1）季度：对不经常操作的阀门进行启闭操作，防止阀芯锈死；检查法兰连
接部位的密封性。
2）年度：对管路系统进行全面检查，对腐蚀严重的管道评估是否需要更换；
对所有阀门进行维护，确保其操作灵活、密封良好；检查并修补破损的保温层；
根据水质情况，对整个水系统进行化学清洗或投加水质稳定剂，控制水垢、腐蚀
和微生物滋生。
3.4水处理系统定期维护保养
1）每天检查加药水箱的水位，需要时及时补充药水。
2）每月检查设备是否有异常噪音或振动；检查透明软管如有需要及时更换。
3）每季检查配电屏内元器件及配线是否紧固，有必要及时更换。检查电控
设备的操作是否精准到位。
4）每年检查水处理设备的腐蚀程度，必要时进行防腐或更换。
3.5检修工作内容
在维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、
运行状态（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费
用由双方协商另外计收。超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。水
塔填料全部取出，一次性去垢，费用由双方协商另外计收。
4.0电气及控制系统维护保养内容
4.1控制柜与元器件维护保养
4.1.1日常巡检
1）检查控制柜内有无异味、异响、过热现象。
2）指示灯、仪表显示是否正常。
3）柜内有无灰尘、潮湿。
4.1.2定期保养
1）月度：清洁控制柜内外灰尘，保持通风良好；检查各接线端子有无松动、
过热变色现象，紧固连接。
2）季度：检查接触器、继电器触点有无烧蚀、粘连，必要时进行清洁或更
换；检查熔断器是否完好。
3）年度：对PLC、DDC控制器等核心控制单元进行参数检查与备份；测试各
控制程序的逻辑功能是否止常；检查温度、湿度、压力、流量等各类传感器的准
确性，必要时进行校准或更换。
4.2传感器与执行器定期维护保养
1）季度：清洁各类传感器探头，确保测量准确（如温湿度传感器、压力传
感器）。
2）年度：校准温度、湿度、压力等关键传感器；检查电动调节阀、风阀执
行器的动作精度和可靠性，进行必要的调整或更换。
二、中央空调维修保养制度
1.0自的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2.0适用范围
适用于酒店、办公大楼、各大超市等物业管理公司辖区内各类中央空调的维
修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行
情况。
3.2技术部负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计
划的实施。
3.3.制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中
央处理器的故障处理。
4.0原则与内容
4.1制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：
1）中央空调使用的频度；
2）中央空调运行状况（故障隐患）；
3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.2《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：
1）维修保养项目及内容；
2）具体实施维修保养的时间；
3）预计费用；
4）备品、备件计划。
4.3对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
5.0冷却塔维修保养
5.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机
线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
5.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异
常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。
5.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；每半个月检
查一次皮带是否太松，如是则应调整；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应
整修。
5.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
5.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。
5.6不定期检查补水浮球阀动作是否可靠，否则应修复。
5.7拧紧所有紧固件。
5.8清洁整个冷却塔外表。
6.0风机盘管维修保养
6.1制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。每周清洗一次空气过
滤网，不定期排除盘管内的空气。
6.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩
擦响声则应更换风机轴承。
6.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干
燥处理。
6.4检查风机电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查
各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。
6.5清洁风机风叶、蜗壳、盘管、翅片、积水盘上的灰尘和污物。
6.6用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。
6.7拧紧所有紧固件。
6.8清洁风机盘管外壳。
7.0柜式蒸发器维修保养
7.1每周清洗一次空气过滤网；
7.2清洁蒸发器散热片；
7.3清洁接水盘。
8.0水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）
8.1配制10%的盐酸溶液（每1Kg盐酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；
8.2拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗
时间为24小时。也可用酸洗泵循环清洗，清洗时间为12小时；
8.3酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%NaCO溶液清洗15分钟，最后再用清水
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冲洗3次以上；
8.4全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则
重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。
9.0冷却水泵、冷冻水泵维修保养
9.1制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
9.2水泵电机维修保养：
1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干
燥处理或修复；
2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不
行则应更换同型号规格的轴承；
3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
9.3水泵维修保养：
1）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴
承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；
2）不定期检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。
9.4不定期检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。
9.5清洗水泵过滤网。
9.6拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
9.7清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。
10.0制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保
养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层
已破损，如是则应重做保温层。
11.0阀类维修保养
11.1制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
11.2节制阀与调节阀的维修保养：
1）检查是否泄漏，如是则应加压填料；
2）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；
3）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
4）检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
11.3电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
1）通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同
规格电磁调节阀，压差调节阀；
2）对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。
11.3干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的
干燥过滤器。
12.0检测、控制部分维修保养
12.1制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。
12.2检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：
1）对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；
2）送检温度计、压力表合格后方可再使用；
3）检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；
4）检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。
12.3控制部分维修保养：
1）清洁控制柜内外的灰尘、脏物；
2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
12.4交流接触器维修保养：
1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
2）清除触头表面及四周的污物（但不要修理触头），如触头烧蚀严重则应
