在小区过日子，业主和物业打交道是家常便饭。但不少人总觉得心里没底：交了物业费，到底该享受哪些服务？小区里的广告收入、停车费，跟我们业主有关系吗？遇到问题找物业，对方一句“不归我们管”就打发了，真的只能认栽？
其实根本不用慌，物业的很多工作都有明确的法律规定和合同约束。今天就结合最新的《物业管理条例》和《民法典》相关条款，给大家拆解3个直击要害的问题。这几个问题一问，既能理清权责，又能让物业的服务更透明，关键是咱们业主能真正守住自己的合法权益。
第一个问题：“咱们小区的公共收益，能公示一下具体的收支明细吗？”
这是物业需要依规回应的关键问题之一，因为这里面藏着不少业主不知道的“共有财富”。很多人以为，小区电梯间的广告、大门口的灯箱广告、楼道里的快递柜入驻费，还有公共停车位的停车费，这些收入都是物业的。
但根据《民法典》第二百八十二条规定，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于全体业主共有。这话啥意思？就是说，这些钱除去物业管理时花的少量成本，剩下的都该归业主，要么用来补充小区的专项维修资金，要么用来改善小区的公共设施——比如换一批新的健身器材、给老旧的监控设备升级、补种小区里的绿化。
而且最新的物业监管要求明确，这些公共收益的收支明细，物业必须每半年公示一次，还要附上合同、发票等凭证。业主问的时候可以更具体，比如“去年下半年的公共收益有多少？扣了哪些成本？这些钱最后花在了哪里？”
正规的物业，手里肯定有详细的账目，只要业主合理要求，就必须配合公示。要是物业支支吾吾、拿不出明细，那大概率是有猫腻，遇到这种情况，业主可向当地住建部门的物业监管科室投诉举报。记住，问这个问题不是找茬，是为了让每一分钱都花在小区建设上，最终受益的还是我们自己。
第二个问题：“小区专项维修资金的余额多少？使用流程能说清楚吗？”
专项维修资金，就是大家买房时交的那笔“房屋养老金”，专门用来修小区的共用部位和共用设施。比如电梯坏了要大修、外墙渗水要修复、楼顶防水要重做，这些大工程都得用这笔钱。
这笔钱的管理和使用，规矩特别严。2025年各地住建部门又优化了流程，紧急情况比如电梯故障危及安全，能简化审批手续尽快动用，但同时监管也更严格了——每一笔钱的去向都要公示，还要经过业主代表的监督。
业主一定要主动问清楚：目前小区的维修资金还剩多少？申请使用需要哪些材料？得多少业主同意才能启动？整个流程要多久？这些信息物业有义务详细告知。
这里要划个重点：专项维修资金绝对不能用于日常小修小补。比如换个楼道灯泡、疏通一下下水道、修个门禁，这些都是物业的日常服务范畴，花的是物业费的钱，根本用不着动维修资金。要是物业说“修个小路灯要动用维修资金”，业主可依据规定拒绝，并要求物业出示相关政策依据。
第三个问题：“咱们签的物业服务合同里，具体的服务标准和责任边界是什么？”
这是最核心的问题，也是很多业主容易忽略的。为啥业主和物业总闹矛盾？多半是因为双方对“谁该干啥”的理解不一样。比如家里漏水了，业主找物业，物业说“找开发商”；楼上邻居太吵，业主找物业，物业说“我们没有执法权”。
其实责任边界早就写得明明白白。根据2025年底最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例，物业的核心责任是维护小区公共区域的秩序和设施：比如打扫公共楼道、修剪小区绿化、定期检修电梯和消防设施、在小区里巡逻保障安全。
而像房屋质量问题、窗户漏雨、墙体开裂这些，都是开发商的责任，保修期内直接找开发商就行；邻里噪音、私搭乱建这些，属于城管或者公安的管辖范围，物业只能帮忙协调，没有执法权。
业主问这个问题时，一定要让物业拿出书面的《物业服务合同》或者服务清单，看清楚里面的条款：比如电梯多久检修一次？公共区域的垃圾多久清理一次？小区的监控坏了，物业多久能修好？
要是物业没按合同办事，比如垃圾堆了好几天没人清、电梯超期没检修，咱们拿着合同就能要求整改，甚至可以依法主张减免物业费。但反过来，也不能因为开发商的问题就拒交物业费，毕竟物业按合同提供了服务，该交的钱还是要交，不然最后吃亏的还是全体业主。
除了这3个关键问题，和物业沟通还有两个实用小技巧，记下来绝对有用。
第一，凡事留痕。不管是微信聊天、打电话还是当面沟通，都要保存好记录。比如微信问物业公共收益的事，把聊天截图存好；当面要求公示明细，让对方签字确认。这些都是日后维权的重要证据。
第二，找对沟通渠道。遇到问题先找物业项目经理，大部分小事都能解决；要是项目经理解决不了，就找街道办的物业科或者居委会，这些部门是专门监管物业的；最后还可以打12345市民热线投诉，效率特别高。
其实说到底，业主主动问这些问题，不是为了和物业对着干，而是为了让小区的管理更规范。一个靠谱的物业，不仅不会怕业主提问，反而会主动公示信息，接受监督。毕竟物业做得好不好，业主的口碑才是最好的证明。
和谐的小区环境，从来不是靠一方妥协，而是靠业主和物业的互相理解、互相配合。物业认真履行职责，业主积极监督建言，这样的小区才能住得舒心、安心。
你在和物业打交道的过程中，遇到过哪些闹心事？除了这3个问题，你觉得还有哪些问题能帮业主理清权责？欢迎在评论区分享你的经历！
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