房产税还没来，“它”就先来了？
生活在大城市里，租房是一件再平常不过的事情，可是你听说过租房也要缴税吗？一般来说，我们基本会认为租房行为只是发生在房东、租客之间的交易，一旦确定好了房子，接下来签订租房合同，甚至有时候只是口头协议罢了，然后就算完成了租房的过程。
其实，事实情况并非如此，对房屋出租征收税费早在2012年就已经出现了，而且上海、深圳、沈阳、杭州等城市都有试点。只不过，房东把房子出租后，需要到房管部门登记备案，同时也要向税务部门缴纳一定的税费，出于自身利益考虑，不少房东基本是不会主动申报的。此外，还有一种情况，虽然房屋租赁税应该由房东缴纳，但在实际操作过程中，房东往往会将这部分负担转嫁给了租客。因此，房屋租赁税虽然是一个“老税种”了，但是在约定俗成的当下市场，缴税比例很低，以至于大家都忽略了它的存在。
不过，近日河北省税务局发布了《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》，再次将“房东税”这一话题推向了新的高潮。公告称，自10月1日起，个人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。
根据公告来看，如果房东无法提供相关租房凭证，从今年10月1日起，就要按照5%-10%征收所得税。根据以往的房屋租赁税来看，征税的内容主要包括营业税、房产税和个人所得税等等。其中，营业税税率为租金收入的5%，房产税为4%，个人所得税为应纳税所得额的10%，如果月收入不超过4000元，应纳税所得额为扣除住房出租过程中的各种税费后，再减去800元。
我们以每月房租3000元为例，通过计算可知：营业税为150元；房产税为120元；个人所得税则为193元。所以，综合来看，房屋租赁税为463元，其中个人所得税占比为6.4%。根据上文中的公告来看，如果房东无法提供凭证，那么将会按照5%-10%的比例征收所得税，而6.4%的所得税占比恰好在这个范围之内。在笔者看来，此举相当于设定了综合税率，省却了很多复杂的环节，一定程度上也规避了房东不按时缴税的可能性。
那么，该政策的出台会产生哪些影响呢？
1、不排除房东会将其转嫁到租客身上的可能性。房屋租赁税是一个“老税种”了，但长期以来，无论是租客还是房东，都鲜有提及。一个朋友告诉笔者，征税后首先应该保证房东自己的收入不会减少，如果真的减少了，那么把这份税费转嫁到租客身上也理所当然，其实这应该是绝大多数房东都有的心态。从租客的角度来说，正是意识到了这一点，自然也不愿意多承担这份负担，除非租房费用需要报销，会要求房东开具相关发票以外，大家都不提及，所以也就相安无事了，这是长期以来的真实写照。
2、一定程度上意味着“以租养贷”会慢慢成为过去时。潘石屹曾表示，正常租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%，比如银行贷款基准利率是5%，租金回报率就应该是6%或7%。但实际情况是，不少大城市的租金回报率只有1%，即使租金再翻两番，仍然是亏本的。无独有偶，根据诸葛找房数据报告，我国4大一线城市租金回报率均低于2%。在笔者看来，由于房价水平相对较高，城市等级越高，租金回报率反而越低。
我们以一套200万的房子为例：假设租金回报率为2%，那么差不多需要50年才能完全回本。显而易见，租金回报率本来就比较低了，如果还要征收一定的税费，除了会转嫁到租客身上以外，或多或少的也会影响房东出租的积极性，尤其是抑制投资客“以租养贷”的积极性。
3、有利于抑制房价涨幅，多套房拥有者（这一类人）或将面临进退两难的局面。租金回报率走低，又面临征收“房东税”的可能，不少房东可能会放弃出租，那么房子难道就砸到手里了？显然不可能。毕竟，炒房客囤房客并不是指望出租房屋来赚钱的，而是通过房价不断上涨的空间来实现暴富。因此，对绝大多数炒房囤房的人来说，更看重的则是房价涨幅，这比出租房屋来钱更快更多，而且还不用缴纳所谓的“房东税”。
想想是挺美好，而且过去几年也确实如此，不过在现阶段的楼市环境下，投机炒房行不通了，哪怕囤了再多的房子，只要房价不上涨，反而增加的是自己的持有成本。从长期来看，伴随房地产税、空置税等措施的出台，房子空着要缴税，房子出租更要缴税，多套房拥有者无疑面临进退两难的局面，所以靠买房一赚到底的观念确实需要改变了。此外，笔者认为，“房东税”如果与其他税收政策相结合，发挥“组合拳”的作用，无形中会打击投机炒房的积极性，从而对房价上涨起到抑制作用。
4、未来或有可能成为财政收入的稳定来源之一。根据统计，目前我国租赁人口已达1.9亿，租赁市场规模大约1.3万亿元。此外，业内不少专家也多次表示，随着城镇化继续推进，未来依然还会有2亿多人口进入大城市。不难看出，未来我国的租赁市场会有很大发展空间，最近这两三年，国家也不断推动从商品房为主的市场体系向租售并举转变，截至目前，北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、长春等16个城市已经进入了试点。
因此，笔者认为，未来的房地产市场，租赁住房或将逐渐崭露头角甚至唱主角，所以针对住房租赁市场的各种税收政策、法律政策都将会不断发展完善。其实，“房东税”的征收一定程度上不仅可以抑制投机囤房的热情，而且还有可能逐步取代土地收入，和房地产税、空置税等税种共同成为财政收入的稳定来源，这不仅仅是因为这是涉及近2亿人的税种，同时也是因为土地收入并非长久之计。总而言之，综合这两大作用来看，继河北之后，未来或会有更多城市跟进。
最后，还是要多说一句，针对大家关心的“税费是否会转嫁到租客身上”的问题，笔者认为，随着租赁市场的发展，国家肯定会通过法律等途径进行明确规定，所以大家基本不用过多担心。尽管如此，我们也应该记住一点，在租房过程中应该主动在合同中详细明确自己和房东的权利以及义务，这样才能提前规避各种问题的出现，减少不必要的麻烦。那么，你是如何看待该政策的出台呢？欢迎留言讨论。
