如果是住宅房产，我还会支持一下你，毕竟住宅的升值潜力较高，但对于门面房，特别是年租金1万元的门面房，劝你别买，否则最终就跟股票套牢一样，惨兮兮。
回报率
租金一年一万元，总投资为45万元，则年化投资回报率为：10000/450000=2.22%，这个收益率还不如银行理财产品的收益率，这笔投资，你要花最少40年才有可能回收回来（考虑到后续租金可能提升，但是也可能出现断租的情况）。
在房产投资上，有一个名词叫做租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300（即0.005-0.0033）。比值越高，说明房屋的投资价值越大。
你这个房产每平方米建筑面积的月租金为：（10000/12）/28平=29.76元/平；你这个门面总价值为45万元，一共28平，每平米价格为：450000/28=16071.43元。
租售比=27.76/16071.43=0.00185，你这个数值明显低于1：300，所以你这个的投资价值很低。
升值空间
很多人认为门店会有升值空间，不能单单看租金，但是一年1万元租金的门店，你认为其又有多少升值空间？这类门店一般地理位置都很一般，其实租售比也说明了这类房产没有多少升值空间，所以不值得投资。
其次，如果你有关注市面上的商铺出租情况以及租金情况，相信你对非核心地段的商铺就会敬而远之了。如下图所示，是2017年（数据相对早了一点点，但可做参考）中商产业研究院的一个调研报告，我们可以看到全国一二线城市，租金都处于下降的趋势，而空置率一直都在增加。要知道这还是一二线城市，人口聚集地，如果是三线及以下的城市，数据应该更加惨不忍睹（其实从一二线的数据我们也可以看出这个趋势，二线的空置率显然高于一线）。
总结
商铺的投资价值不在于市值的高低，也不在于铺子的大小，而是在于一个综合的租金回报率！简单的说，如果一套商铺的租金回报率达不到7%，并且地段并不如人意的话，那么这套商铺就是不值得投资的！
一方面是实体店的衰败，另一方面是房价下行趋势明显，加上过低的租金，花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。对这个房产，个人建议是不要买，这笔资金你放在银行里获得回报率都远远高于购买这套房产的回报率。花45万买一个28平方的门面房年租金1万是一门明赚实亏的生意，我情愿把钱放在余额宝甚至是5年期定期存款也不会拿来进行这样的投资。
