房价还在涨，账面每年少15万，它到底算涨还是跌。
最近刷到好多中介朋友圈说“小阳春来了”，上海北京二手房成交量破纪录，我朋友还晒出自己房子挂牌价又涨了2万。可我翻了翻贝壳和住建部发的最新数据，3月底全国二手房价比去年这时候还便宜8.55%，就是说一套200万的房子，一年下来纸面就少了17万多。涨0.4%是环比，跌8.3%是同比——这就像工资这个月多发200块，但全年算下来比去年少了1万，你还敢说“行情好了”？
现在看房价，真不能光盯着中介嘴和挂牌价。实际挂牌量越来越多，但真正能卖出去的越来越少。尤其三四线，好多小区挂半年都无人问津，最后不是降价30万就是拖成法拍房。一线城市也不全是香饽饽，外环外的老破小、没电梯、学区也轮不上的那种，挂牌价200万，挂牌三个月，带看零次，挂牌价往下调到165万，还是没人交定金。中介说“不是不买，是都在等”，等什么？等下一个接盘侠？
人口数据摆在这儿，没法骗人。2025年底，全国60岁以上的人已经3.23亿，占总人口快四分之一了。00后比90后少了3000万人，结婚的更少，生孩子的更少。一个小区里，七八十岁的老人越来越多，孩子却越来越少。以前靠“结婚买房、生娃换大房、父母帮凑首付”这一套还能撑住市场，现在这链条断了一半还多。养老置换？现实是老人舍不得搬，年轻人不想接——接过来也是空着，租不出去，卖不掉，修电梯还要全楼签字，签字都凑不齐。
房子总量早就不缺了。住建部普查说全国有6亿栋房子，啥概念？平均每人住1.2栋。可很多人住的还是20年前的老楼，漏水、没保温、没无障碍设施。现在政策不催你买房，是催开发商和地方政府把旧房子改好、把空置房收走做保障房。深圳已经开始用财政资金收购烂尾楼，转成人才公寓；杭州给买地铁上盖新房的人补8万；但没听说哪个城市说“我们缺房子，大家快来买”。缺的不是房子，是“能让人安心住进去的好房子”。
所以别再听“一线肯定涨”这种大话。200万的房子，在上海内环新一点的两居室，五年后可能到220万左右；但在密云或者临港那种地段偏、配套差、房龄老的，撑死也就145万，而且挂半年才能卖掉。强二线像成都、南京，主城次新基本横住，不算赚也不算亏；普通三四线，比如某东北小城，挂牌200万的小区，去年成交最高的一套只有132万，今年最低成交到了118万，中间那82万差价，不是市场说了算，是业主自己一次次改数字改出来的。
房产税暂时不提，但持有成本在悄悄涨。物业费三年涨了两次，取暖费、电梯维保费、甚至小区监控升级费，全摊到业主头上。银行现在给老房子做抵押贷，评估价比挂牌价低30%，意思是：你房子写着200万，银行只当140万。不是它不值钱，是它“不好出手”——流动性没了，价格就只是墙上写的字。
我表姐去年在郑州东区买了套190万的新房，交房前就后悔了。不是因为降价，是因为她发现周边三个新盘同时交付，二手房挂牌量翻了三倍，租客都挑着压价，她盘算了一下，月租才2600，物业加取暖一年近8000，贷款月供5200，每年倒贴近4万。她说，早知道不如直接租，还能把首付拿去定存，利息都比房租多。
别再相信“房价永远涨”这句话了。现在涨的不是砖头，是地段、是配套、是物业服务、是楼下有没有社区医院、学校有没有划片、公交站是不是步行5分钟。没这些，200万就是一堆钢筋水泥。有这些，哪怕现在看起来不涨，至少它还能住、能租、能换，而不是变成一张纸、一个负担、一个说不清道不明的数字。
我昨天路过家附近的老小区，看到三户挂“急售”，钥匙扔在物业，电话关机。其中一户门上贴着张泛黄的喜字，是2014年贴的。
它还挂着。
