在思明区买房，差别大到像两个城市，一套没电梯、没学位的老房子，挂牌价是三万五一平，实际成交可能还要低些，隔壁楼龄差不多但划进实验小学或外国语附小的，挂五万二还能卖得动，贝壳的数据摆在那里，从2024年下半年到2026年一季度，非学区的老小区均价跌了四成到五成，重点学区房成交量反而涨了百分之十八，平均二十八天就卖掉，这不是偶然现象，是市场自己筛出来的结果。
这几年岛内土地供应变化挺大，从2023年开始，新住宅用地主要推到五缘湾和湖边水库这些地方，到2024年新开盘的房子，平均面积都从98平方米起，超过八成是精装修交付的。改善型买家看到那些老旧小区没电梯也没好学校，虽然位置在岛内，但住起来不如新区舒服，干脆就不考虑了。以前常说的“岛内稀缺”这个说法，现在被新楼盘一冲，基本就不管用了。没有资源的老小区，金融属性没了，价格自然回到能住就行的水平。
教育这根弦始终绷着，2025年全市小学适龄人口减少6.2%，但双十中学、一中、外国语学校这几所重点中学的对口小学，报名人数只下降1.4%，家长们说得直接，孩子五年后要升初中，现在不抢占学区位置，等到政策变化，就真的没有机会了，80后和90后父母购买学区房不是为投资，而是担心错过入学时间窗口，就算房子已有二十年楼龄、墙面脱落，只要能够进入对口学校，他们就愿意接受。
政策已经在推进，2025年厦门扩大教师轮岗范围，要求优质教师在三年内至少30%在学区内流动，多校划片试点也从两个街道扩展到三个片区，但家长反应迟缓，他们仍然相信“划片加升学率”这套旧逻辑，毕竟谁也不敢拿孩子冒险，去赌分配到的班级老师能否像名校那样教出成绩，所以短期内学区溢价还没松动。
不过别忘了，隔壁的泉州和漳州已经有些苗头了，以前被捧得挺高的那些热门学区房，因为新建学校开始分流学生，房价就有点撑不住，溢价明显在回落，厦门现在还能稳住，未必能一直这样下去，要是接下来三年教育布局继续往岛外新区倾斜，那现在高位接盘的人，可能就得重新算算账。
另一边，非学区市场显得更实在，2026年一季度岛内二手房挂牌量涨了37%，买家砍价空间扩大到12.8%，创下近五年新高，大家不只关注价格，还看重通勤时间、物业管理水平以及小区是否加装了电梯，有业主提到，同一地段装了电梯的房子比没装的贵15%到18%，很多人愿意多花钱，就图个上下楼方便。
现在买房的人，其实分成了两类，一类人考虑房子能不能住得舒服，另一类人计算孩子能不能进对口学校，前者慢慢接受房价回归居住价值，后者还在为确定性多掏钱，两边都没错，只是目标不一样。
一位中介朋友私下聊起，最近带客户看房时，大家问得最多的问题变了样，以前总关心这房子以后能涨多少，现在却反复打听那学校明年会不会调整划片范围，语气里期待少了，谨慎多了。
老小区的电梯改造项目，去年在思明区的几个街道开始推行，进度快的楼栋已经用上了新电梯，但改造资金需要业主自己筹集，有的楼栋凑不够钱，工程就一直拖着没动，住在里面的居民看到隔壁楼装好了电梯，心里忍不住想，早知道当初就该一起推动这件事。
学区房挂牌价很高,不代表没人犹豫,有位妈妈盯着一套五万一平的房子看了三个月,最后没买下来,她担心政策变得太快,孩子赶不上末班车,然后她去看了集美一个新楼盘,那个楼盘带着九年一贯制的学校,价格只要三万二,可是离她上班的地方坐地铁得换两次,她纠结了好几天,还是没做决定。
岛内新房库存不算少，但真正卖得动的，还是那些配套已经建好的项目，比如某楼盘配建的幼儿园今年9月开学，销售就立刻回暖，反倒是那些只靠未来规划宣传的楼盘，看的人多，成交却很少，市场在2026年5月没有喊口号，只是悄悄分开了。
