2026年7月楼市呈现极致分化格局：新房结构性小幅回暖，二手房大面积持续下跌，一线核心城市改善市场韧性突出，多数二三四线城市存量房调整压力较大，土地、成交、资金流向与顶层政策共同印证市场分层加剧。
一、房价核心数据反差显著
1. 新房：仅核心城市拉动均价上涨
百城新房均价环比涨0.26%，一线新房环比涨0.63%、二线微涨0.14%、三四线小幅下跌0.07%。上海新房环比涨幅0.96%全国第一，北京、广州、深圳同步小幅上行，拉高一线整体水平。该涨幅属于统计效应，并非全城普涨，核心原因是上海大量高端改善高价盘集中入市；当地300万以上改善房源成交占比持续提升，叠加住建部《“好房子”建设指南》引导高品质住宅供给，改善置换需求集中释放，供需形成共振。
2. 二手房：九成城市价格下行，能级越低跌幅越大
百城二手均价环比下跌0.44%，跌幅较6月扩大，100城仅8城二手房价上涨、92城下跌；一线、二线、三四线二手分别跌0.25%、0.45%、0.48%。上海是唯一二手房价上涨的一线城市（环比+0.09%），全国二手房普遍呈现以价换量：上海、北京二手网签量同比分别增长19%、9.8%，成交回暖但价格承压；深圳二手房议价空间持续收窄，市场由买方单边主导转向供需博弈。目前全国二手房交易占比已超新房，价格更能反映市场真实行情。
二、土地市场：房企重仓核心城市优质地块
7月上海、北京、广州核心片区宅地迎来多轮激烈竞价，多宗地块高溢价成交、刷新区域地价纪录；2026年上海已有4宗地块溢价率突破35%。房企彻底摒弃全域拿地模式，只深耕核心城市核心地段，高地价进一步提振购房者对核心房产的信心，形成地价、市场信心、改善需求正向循环。
三、市场投资逻辑发生根本性转变
深圳1-7月商务公寓成交同比大增60.6%，增速远超住宅。公寓热销核心驱动是稳定租金回报，部分项目租金回报率超3%。市场投资心态从“依靠房价增值”转向“长期稳定收租”，住宅价格预期偏弱背景下，资金分流至低总价、易出租的收租类资产，代表楼市底层投资逻辑重构。
四、顶层政策定调：地产稳定上升至安全层面
7月30日中央政治局会议调整房地产表述，删除“努力稳定房地产市场”中“努力”二字，同时将地产板块纳入“筑牢安全屏障”框架，与地方化债、金融风险防控协同推进，政策重心侧重化解地产风险。政策目标为楼市不大涨、不大跌，既要托底下行城市风险，也认可核心城市合理修复；《扩大消费“十五五”规划》将住房消费列为大宗消费首位，后续将落地存量政策、出台增量支持举措，盘活存量住房与土地资源。
五、整体市场结论
当前楼市并非统一行情，多层市场并行分化加速：一线城市核心改善盘供需两旺、土地热度坚挺；多数二三四线二手房持续去库存、价格下行；刚需观望、改善置换成为新房主力；投资资金转向租金回报类资产。政策仅能守住市场底线，无法抹平城市、板块、产品间的巨大分层，看懂市场分化是判断楼市走势的关键。
