原创 不迷路的张导
北京楼市会往哪个方向发展？
是涨？是跌？
这是最近很多朋友和张导探讨的一个话题。
对楼市唱多和唱空的两种声音向来是不绝于耳，但很多观点更像是情绪的宣泄或为了博流量。
作为资深的业内人士，京房导航团队主张，没有调研就没有发言权，必须深入到一线去了解真实的市场情况，我们才能给粉丝们客观理性的建议。
为此，我们将调研的目标区域选择在通州，原因有二：
一是通州楼市在北京整体市场中，刨去几个远郊区县，基本处于区排名的中等水平，成交量连续三年保持全市第6名，具有代表性；
二是通州区经历了约9年全国范围最严格的双限政策管控，在2024年2月6日解除双限后，一年多的市场变化可以反映出政策的影响几何，也可以视为北京市的缩影。
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首先，我们来看一组新鲜出炉的数据，今年上半年，通州区新房成交状况为：
成交1643套，成交面积18.51万㎡，成交均价53101元/㎡，成交金额98.29亿元。
将这组数据与2024年全年的成交数据对比一下：
成交3817套，成交面积41.65万㎡，成交均价52331元/㎡，成交金额217.96亿元。
可以看到，今年上半年的成交套数、面积和金额均不到去年的一半，只有成交均价微涨1.5个百分点。
如果再从成交套均面积和套均价格来对比，今年的数据从去年的109㎡/571万，增加到113㎡/598万，说明通州楼市购房的主力群体仍以刚改家庭为主，但成交套数的降幅还是值得警醒。
这说明在解除双限的第二年里，选择在通州购房的人群基数并没有增加，压抑已久后的市场反弹并未出现。
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如果你觉得用这一年半的数据做对比仍不够，那我们再上一组近5年的整体数据：
从上表的数据显示，在解除双限的2024年，通州区新房成交数据甚至低于前四年，市场并没有出现反弹。
与口罩事件开始的2020年对比，成交套数少了366套，成交金额少了1.29亿元，但成交均价却涨了5%。
在过去的五年中，只有2020年和2022年通州的成交均价低于5万元/㎡，其它几年都迈过5万这道坎，且呈微涨趋势。
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为什么会出现量减价增的态势？是通州的房价涨了吗？
NO！成交均价的上涨，是建立在那些市场主力成交楼盘的价格基础上的。换句话说，成交均价是被热销楼盘主导的。
而通州近两三年卖的地，可是把梨园、八里桥这种压箱底的好地块都拿出来了，看看通州目前最畅销的板块，非梨园莫属。
像梨园板块所处的通州老城区核心区位，既能被地缘客户广泛接受，又能因地铁和配套优势吸纳外溢客群，卖不好就没天理了。
您看看最近八里桥新入市的招商朝棠揽阅现场有多火爆，再去别的售楼处看看，就能知道位置和板块对于通州市场的重要性了。
不信，通州区为什么不将寨辛庄那一大片新规划的住宅用地摆上土拍货架，而要把副中心核心区位最好的运河3号地优先上拍。
因为，通州区目前8000余套的新房库存，按近5年的去化速度，至少要2年多才能清空，在此情况下，哪家开发商还敢轻易拿地啊。
运河3号地那么好的地块，竟然只以底价成交，一方面起拍价近75亿元，没几家地主有这么大的胃口了，另一方面这个项目开发周期长，不符合现在开发商快进快出的风格，谁也不想“深耕”变成“深套”。
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综上，我们仅从近几年通州区新房成交数据这一维度分析，可以认为，即使迎来解除双限这一重大利好政策，通州市场也并未能在大势下逆风翻盘，仍然保持着随波逐流的态势。
其二，经过我们实地调研，发现通州新房市场分化十分严重，火爆的售楼处里应接不暇，冷清的则无人问津。
第三，今年好房子标准的实施，优质地块的推出，给买房人更多的优选，但对市场中的存量项目来说，每一次都无疑是一盆冷水，不得不陷入降价去库存，甚至降价也难以走量的泥淖，只能苟着。
因此，当下楼市能否走出周期性的困境，已不是对楼市再出多少政策能够解决问题的了。
比如，担心全面解除限购会不会导致房价报复性反弹、炒房潮重来的局面，说实话，有点想多了，十年一个时代，已时过境迁了。
还有，楼市进入下行周期后，新房去化趋缓，只是因为产品不好吗？在弱市中推行好房子标准，让后拿地的项目凭更高的得房率制造一波流量，真的是救市良药吗？
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也许我们应该换个思维，按中医辨证的方法，一个人的眼睛出现视物不清，不一定就是眼睛的毛病，病根很有可能在肝或肾上。
最后说一句，本文并非是唱衰楼市，而是旨在通过调研，告诉大家如何判断事实的真相，在冰火两重天的环境中，我们不能只感受到火的炙热，更要去领略冰的凉意。
上半年，北京市新房成交呈现同比量价齐升的喜人态势，但繁荣背后的苍凉，几家欢乐几家愁，并不为更多人所知。
政策不是万能的，但没有政策是万万不能的。如果只看水面上好的数据，不明水下的情况，仍然盲目乐观，决策瞻前顾后，那么下半年就未必好过了。
我是京房导航张导，我们的团队核心成员均是从业20多年的地产老炮，曾服务央企和知名民企，操盘过京城多个命盘，都是土生土长的北京人，我们既不贩卖焦虑，也不唱空看衰，我们凭借专业和良心，为需要买房的您提供服务。
我们将持续关注和研究通州区的市场与发展，欢迎在后台留言并与我们联系。
