向平静的湖面投入一颗石子，湖面由石子为中心泛起涟漪，距离石子中心越远，产生的波动越微弱。

近几年，这一轮全国去库存、货币化安置的普涨-补涨-稳定行情中,城市轮动、板块轮动的效应则非常明显。

有的板块猛地红出了圈。

有的板块默默沉寂。

有的板块不温不火。

双街板块，目前北辰区域内不温不火的一个“老板块”，之所以道士君会拎出来说，核心原因有三：其一，板块楼市在区域活跃度低。其二，作为区域最早兴起的其中一个板块，房价在区域中竟处于低置位。其三，目前天津少有的一二手房倒挂较为严重的板块。

楼市活跃度不够？为啥？

熟知，双街位于天津市北辰区中北部，地处京津走廊，临近外环线，北运河、永定新河及郎园引河贯穿镇域全境，京津公路纵贯双街镇。

道士君走访双街板块，发现一个有趣的现象，以京津公路为界，东西两片区楼市上演“热闹与荒凉”的局面。

京津公路以西，双街生活、交通等配套相对醇熟区域，融创东岸名郡、融创运河宸院、半湾半岛、悦蘭台等项目云集，而京津公路以东，产城融合示范区核心区，新起片区，2019年起冒芽两个新项目，盛耀悦公馆、北科建水岸华府。

通过2015-2020年双街商品住宅供求价走势来看，整体处于供不应求发展态势，房价稳中有回落。整个双街板块新房项目较少，就是上述6个项目，其中3个还是尾盘项目。先提一句，双街商品住宅的供应可谓是“间歇性”，2014年半湾半岛入市，隔了2年，2016年悦蘭台、融创东岸名郡入市，空挡近3年，2019年迎来融创运河宸院、盛耀悦公馆，2020年，北科建水岸华府加入板块。

具体来说，悦蘭台、半湾半岛尾盘中的尾盘，几乎没有房源，偶尔那么一两套延迟备案的体现在成交数据上。

融创东岸名郡，原本已无房源，2020年原由红桥ZF用来做还迁房的400多套房源，由于不能接受3.7元/㎡物业费及其他一些情况，不要了，退了出来，现已卖得只剩大几十套。价格也没有大的浮动，成交均价13000-13500元/㎡，车位11万一个，不好位置，6万便可入手。道士君特进去洋房小区转了一圈，整体呈现还是可以的，周边生活配套齐全，商业街配套也都码齐了。

融创运河宸院，一二期已经无房，预计2021年下半年开始推出三期。

盛耀悦公馆，双街板块纯刚需楼盘，当时拿地，板块内的“地王”，楼面价7744元/㎡，产品只有三个户型，且聚焦小户型，85㎡、95㎡、100㎡，最大就是100㎡，而且目前在售楼栋里无这个产品。道士君翻了一下这个项目的销售情况，2020年累计仅去化了63套房，下半年，一个月去化1-2套房。

目前这个项目已经封顶，对于这个项目去化较差的核心原因，道士君认为有三：其一，不是品牌房企，客户认知度不高。其二，产品较少，对客群的把控度不准。其三，项目周边配套尚不成熟，距离地铁5号线及规划地铁4号线1-2公里。

写到这里，给这个项目提个意见，沙盘楼体忒大，建筑和环境比例太失调了。

北科建水岸华府，道士君其实最先到了这里，导航指引到了目的地，竟找不到项目所在地，后想起距离北辰科技园北站较近，便前往地铁站，在途中看到远远一个“孤零零”的盘，猜大概是这里，果然是这里。上去和看管的人攀谈了几句，说这项目质量不错，挨着地铁站，未来估计会越来越好。

的确，目前项目周边比较荒芜，一个地铁站，一个项目，还有一个绿地天津全球商品贸易港，一个普利斯轮胎工厂，有待进一步发展。

后转去临时售楼处，整体呈现度还是不错的，关于A2地块未来规划，预期向好。

这个项目目前整体去化了127套（备案成交数据），主要客群为刚需客群，79㎡小户型去化最快，据置业顾问说，这个板块，客户对价格敏感性较高，有时候多1万，就不会选择。如果你是纯刚需，预算100万左右，不建议周边配套，有地铁通勤便可，单目前天津可选楼盘来看，这个盘可以考虑。

通过双街板块楼盘调研，我们会发现京津公路东西两侧完全不一样的发展行情，现阶段，东侧有待进一步发展，其实这一片有着不错的规划，属于产城融合示范区的一部分。都知道，2016年9月，由北辰经济技术开发区作为主体承担建设的“天津市北辰产城融合示范区”获得了国家发改委审批，成为天津市唯一的国家级产城融合示范区。但就目前而言，需要一定周期。

也并不是说这个片区不能发展起来，只是说填补割裂地带可能需要一定的投入、一定时间的等待和更巧的发展契机。

房价上不去，为啥？

道士君梳理最新北辰各板块房价地图，双街板块2020年整体成交均价为13019元/㎡，同比降了7%，下滑幅度较大。这个房价水平在整个北辰区倒数第二位，且与北辰区平均房价水平差了一大截，除此之外，比新崛起的大张庄板块仅高了3000元/㎡左右。

道士君一个粉丝，2017年以12000元/㎡买的房子，至今仍在12000-13000元/㎡徘徊，而北辰的平均房价，早已突破17000元/㎡。

双街板块，从2016年涨幅19.42%，再之后维稳，2020年同比降幅了6.12%，对比北辰其他板块房价变化，双街排到后置位，有的人直接问，这个地方，究竟是刚需的救赎，还是圈套？

其实，我们仔细看会发现，双街房价年增长率为6%，除了2019年突破14000元/㎡，整体房价一直12000-13000之间徘徊，新房的成长动力不足，核心原因，板块发展缓慢，利好较少，无轨交配套，人口吸附力较弱等。

反过来看板块二手房市场，价格倒挂明显，新房二手房价格倒挂3000左右。目前，双街板块二手房成交均价常规保持在15000-16000元/平米之间，偶尔月份挂牌价近17000元/㎡。早之前，以2018年1月数据为例，柴楼新庄园兴园二手房参考价格为17763元/平米，对比2011-2012年新房价格大涨108.98%，涨幅在西青张家窝、中北镇三个小区之后，排名环城第四位，将昔日平起平坐的津南和东丽一些小区，甩出了两三条街。但目前，双街还是双街，二手房价格也有一定程度下滑，而张家窝、中北镇等早已不同往日。

有人问，二手房贵过新房，是否要弃旧买新？这种情况，你说双街板块会不会进入“后抢房时代”呢？

当然，出现倒挂，只是“后抢房时代”的“必要”条件，因为还需要一个“充分”条件。这个充分条件，就是缺乏新房的充分供应。

源源不断的新房供应加上价格倒挂，会把所有购房客户驱赶到售楼处，而不是二手房门店，这个道理谁都明白，但是目前，双街这个充分条件，并不充分，加之板块发展还需要强有力的助推，所以，等风来......

地推不出来？为啥？

双街板块规划土地少吗？其实并不少。

北辰区2020年下半年供地计划中，双街拟出让4宗地，且大部分是围绕北辰郊野公园，现如今一块地都没上架。

道士君梳理了一下双街板块土地出让情况，会发现，板块土地放量较少，10年来，整体宅地仅成交了9宗，三年不放地已是常态，所以区域内商品住宅供不应求是摆在眼前的事实，有人又会问，为什么板块不积极供地，道士君大胆猜测一番，一是，没找准板块定位，没规划好如何发展。二是，想放，接盘的少，或者没有。三是，本身区域可供土地不多，整理完之后，要核算合适成本结合市场推出。

无论是哪一种，2021年，双街板块京津公里东侧是否会迎来新增土地供应？是否让这一片楼市再活跃？

后浪们有一句毒鸡汤，叫做“人生就是大起大落落落落落…”，道士君希望双街这个“老板块”，别落，可以再起，打一场漂亮的翻身仗。