2010年杭州第一季度商铺租金市场调查

DTZ戴德梁行指数(2007年第一季度=100)130120110PropertyTimes10杭0州2010年第一季度商铺租金上扬2010年4月9日ξ截止2010年第1季度末，杭州市甲级办公楼市场的租金为每天每平方米3.87元（9US$0.570），环比上涨1.8%（图一）。本季度甲级办公楼的空臵率攀升至29.9%，环比上涨5.45个百分点。目录ξ在我们所选的商圈中，商铺的整体平均租金环比上涨了9.03%，为每天每平方米37.83元（US$5.54）；平均入住率为99.88%，市场概览1经济概览环比上升了2.89个百分点。2写字楼市场3商铺市场ξ杭州的整个工业市场不断趋好。但受到中国春节的影响，市场活4工业市场跃度有所降低，整个市场保持平稳发展。各个工业类型的租金也5住宅市场6于上个季度保持8不变。定义07联系方式8ξ本季度，没有新的高档住宅入市，成交市场也是一片低迷。然而高档公寓的平均报价却不降反升，达每平方米35,638元（US$5,218），环比上升6.09%。图一Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1作者DTZ办公楼指数(2007年第一季度至2010年第一季度)ShaunBrodie华东区研究部主管+862122080529shaun.fv.brodie@dtz4>>2007200820092010联系方式纪言迅北亚区研究部主管+85225070779甲级写字楼租金甲级写字楼售价david.yx.ji@dtz>DavidGreen-Morgan亚太区研究部主管资料来源:DTZ戴德梁行研究部+61(0)282439913david.green-morgan@dtz>HansVrensen全球研究部主管+44(0)2032962159hans.vrensen@dtz>.dtz>1

经济概览ξ2009年，杭州全市地区生产总值人民币5,098.7亿元（US$747亿），比上年同期增长10.0%。本市规模以上工业总产值为人民币9,367.8亿元（US$1,372亿），同比增加0.9%（表一）。ξ2009年，杭州城镇居民人均可支配收入为人民币26,864元（US$3,933），同比增长11.5%。人均消费性支出为人民币18,595（US$2,723），同比增长11.2%。ξ2009年完成固定资产投资2,291.6亿元（US$336亿），同比增长15.7％。实际利用外资同比上涨21.2%。ξ2009年居民消费价格累计为98.6，同比减少1.4%。表一经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)地区生产总值2009年亿人民币5,098.710.0规模以上工业总产值2009年亿人民币9,367.80.9人均可支配收入2009年人民币26,86411.5实际利用外资2009年亿美元40.1421.2固定资产投资总额2009年亿人民币2,291.615.7消费物价指数2009年-98.6-1.4资料来源:杭州统计局.dtz>2

DTZ戴德梁行指数(2007年第一季度=100)130120建筑面积，平方米空臵率（%）240,00035110写字楼市场301900,000ξ本季度在杭州市甲级办公楼市场有两个项目完工上表二市：钱江新城板块的迪凯国际中心和太和广场。两项25目的上市给杭州市甲级办公楼市场带来约17万平方米甲级办公楼市场数据的新增供应。区域总存9量0空臵率租金租金季度(平方米(人民币/)(%)平方米变化(%)ξ截止2010年第1季度末，杭州市甲级办公楼市场的/天)租金为每天每平方米3.87元（US$0.57），环比上涨黄龙10,000354,61112.154.23-2.51.8%。本季度甲级办公楼的空臵率攀升至29.9%，环比上涨武林273,13421.34.4210.5205.45个百分点（表二）。庆春19>49,5326.043.315.08ξ调研显示杭州市2010年第2季度的就业市场更为乐观，雇佣前景将增长至15%，环比上一季度增加钱江新城229,71982.92.8315.52.0个百分点。在GDP增速继续两位数增长和良好的就业总计801,006,99629.93.871.8市场前景的背景下，杭州市甲级办公楼的空臵率主要资料来源:DTZ戴德梁行研究部取决于未来的供应量。

预计2010年仅钱江新城板块就15有近50万平方米的办公楼集中入市，此区域的空臵率图二90,000将面临持续攀升的风险。Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1DTZ办公楼指数(2007年第一季度至2010年第一季度)ξ2009年底，杭州市人均GDP（按照户籍人口计算）为74,924元（US$10,970），人均GDP突破1万美元关口已有两年。在杭州市的GDP构成中，第三产业在GDP中占比48.5%；而且城市化率超过65%，处10于城市化加速阶段后期。这些因素为杭州市甲级办公2007200820092010楼市场的进一步发展创造坚实的经济平台。未来伴随着优质的办公楼不断完工上市，将有助于提升市场的租金水平。但是部分区域供应量过大且集中入市，将40,000导致市场空臵率继续上涨，并在租金方面形成向下的压力。甲级写字楼租金甲级写字楼售价5资料来源:DTZ戴德梁行研究部市场活动图三ξ利宝财险公司在武林商务区的坤和中心，租赁830平方米的办公面积。甲级办公楼的新增供应、吸纳量和空臵率(2002年至-2010年第0一季度),0000ξ金光集团在庆春商务区的庆春发展大厦，租赁800平方米的办公面积。ξ华达实业在黄龙商务区的世贸丽晶城，租赁570平方0203040506070809Q110米的办公面积。ξ富兴地毯公司在黄龙商务区的嘉****际商务中心，租赁220平方米的办公面积。新增供应吸纳量空臵率资料来源:DTZ戴德梁行研究部.dtz>3

人民币/平方米/天入住率(%)60100509840商铺市场3096ξ本季度在我们选择的四个商圈中，没有新增供应。但表三是钱江新城的万象城开业，为杭州商铺存量增添了20高端商铺市场数据240,000平方米的新供应。随着杭州商业地产的快速发展，杭州市区百货商场的面积已经超过了500,000平方米，要分布在武林商圈（表三），而钱江新城的商圈总存量新增供应平均租金(人民(平方米币租金季度/平方)(平方米)米/天变化94(%)进一步开发将在未来成为另外一个商业聚集区。)武林175,330-52.10 11.80 ξ预计今年还会有两个新项目上市，分别带来大约107,000平方米的新增供应（表四）。湖滨 71,600 0- 34.79 0.25 吴山 76,000 - 20.00 31.75 ξ杭州2009年的社会消费品零售总额为1,804.93亿元（庆春路 120,000 - 22.00 18.79 US$264.27亿），同比增加了15.8%。加之农历新年的破纪录零售额增长对杭州的商铺租金和入住率起总计 412,930 - 37.83 9.03 到了推波助澜的作用。本季度我们选择的四个商圈的资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 平均租金都有不同程度的上涨。

武林、吴山和庆春路 商圈在本季度都保持着两位数的增幅。本季度的整体图四0 92 平均租金环比上涨了9.03%，为每天每平方米37.83区域租金与入住率 (2010年第一季度) 元（US$5.54）（表三）。 ξ本季度在我们选择的四个商圈的商铺整体平均入住率有所上涨。本季度商铺整体平均入住率为99.88% ，武林湖滨吴山庆春路环比上升了2.89个百分点。进一步显示了杭州商铺的需求有所改善。图四显示了本季度杭州各商圈的入住率分布。 ξ去年杭州四大主力商场经营面积扩大了将近一倍，而租金仍然保持增长，入住率极高。今年一月份的社会消费品零售总额也达到了入住率租金14.1%的涨幅，因而我们有理由相信，杭州的商业地产具有相当的潜力，其租金 将有一定的上升空间。 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表四 市场活动 部分商铺未来供应 ξ沃尔玛超市入住钱江新城的万象城，租用其13,500平商圈 部分项目 预计上市时间 方米。 钱江新城 杭州波浪文化城 2010 ξ华山美容租用海华广场1-3楼，共6,600平方米。 湖滨 湖滨路二期 2010 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 ξ本季度截止到2010年3月15日杭州拱墅和下城区有 4块纯商业用地成交，成交总价为13.89亿元 （US$2.03亿），成交土地面积为62,705平方米。杭 州有10块综合用地(包括商铺)成交，相应成交总价为47.92亿元（US$7.02亿），成交土地面积为114,557平方米。 .dtz> 4

人民币/平方米/月6050人民币/平方米60040工业市场500 30400 ξ2009年，杭州市全年规模以上工业利润达496.0亿元表五 （US$72.62亿），同比上升20.8%。整个杭州工业市场不断趋好。工业市场数据20 租金 租金季度变化 ξ本季度，由于受中国春节的影响，整个市场保持平稳(人民币/平方米/月) (%) 发展。从租金市场上看，各个物业类型租金均保持平稳。研发办公楼租金报价仍为最高，保持在每月每平研发办公楼 50.00 0 方米50元（US$7.32），厂房本季度报价为每月每平仓库30 14.00 0 方米16元（US$2.34），仓库报价为每月每平方米14元（US$2.05）（表五）。厂房 116.00 0 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 ξ从杭州的三大国家级经济开发区的土地售价来看，杭 州国家高新技术产业开发区（滨江）的土地出让价有图五 所提高，为每平方米518元（US$75.84）。杭州经济技术开发区和萧山经济技术开发区的土地价格保持不2010年第一季度工业市场租金分布 变，分别为每平方米480元（US$70.28）和每平方米200288元（US$42.16）（图六）。 ξ在未来，工业生产的重心将主要集中在转变方式、调0整产业结构上。新兴产业，例如低碳工业、新能源等，将得到良好的发展前景。如果杭州工业基地能充分发挥好这类产业，必将能够不断向前发展。 研发办公楼仓库厂房 100市场活动 ξ杭州市萧山文化创意产业中心建设工程于1月10日正 式开工。工程总投资5亿元（资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 US$0.73亿），占地10万平方米。预计在2012年全面竣工后，该中心将为信 图六 息服务业、教育培训业、文化休闲业等文创行业的企业提供一流的发展空间。2010年第一季度工业市场土地价格分布 0 ξ截至3月15日，本季度杭州土地市场共有10幅工业地块拍卖成交，总出让土地面积为183,504平方米，总成交价达1.08亿元（US$1,581万）。其中两幅出自杭州经济技术开发区，四幅出自杭州国家高新技术产业开发区（滨江）。杭州国家高新技术萧山经济技术杭州经济技术 产业开发区(滨江)开发区开发区 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部.dtz> 5

建筑面积，千平方米4,000 3,500 3,000 住宅市场2,500 人民币/平方米 422,000 ,000 ξ受到中国春节长假的影响，每年的一季度对于住宅市表六 场来说都是一个传统的淡季。开发商一般也很少在这期间推出新盘。今年也不例外，根据官方的登记数据高档住宅市1场数据,500 显示，2010年的1月和2月没有新的高档住宅入市35（表六）。新供应,价0格 租0金0租金季 (人民币/(人民币/ (平方米度变化) 平方米) 平方米/月) (%) ξ另一方面，从2009年中期开始，杭州房价一路上高档公寓 1- ,035,6380 58 06.0 9 涨，涨幅惊人，这使得今年大部分的投资者和自住型购房者都持币观望，谨慎出手。相比09年的市场火酒店服务式公寓 - - 120 0 爆，目前杭州市住宅交易市场一片低迷。 别墅 28- ,40,263 710 0-3.57 注释：以上数据统计时间截至2010年2月 ξ尽管住宅供应市场和交易市场双双表现出不景气，但资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 第1季度高档公寓的平均报价却仍居高不下，环比上500 季度上升了6.09%，达每平方米35,638元图七 （US$5,218）。

在高档别墅方面，平均报价有所回落，环比下降了高档住宅市场存量和供应 (2005年至2010年第一季度) 3.57%， 为每平方米40,263元（US$5,895）。此外，在租赁市场上，高档公寓和高21,00档别墅的平均租金均较上季度出现了小幅的回调，造00 成这一现象的主要原因，可能是由于近期销售市场低迷，部分投资者的房源转售为租，放大了租赁市场的供应量（表六）。本季度，服务式公寓的租金仍与上季度保持持平。 20052006200720082009Q1 2010 14,000 ξ从各个区的高档公寓报价来看，以上城区价格最高，为每平方米40,778元（US$5,970），环比上升了6.2%。滨江区仍为几个区中目前房价最低的，仅每平供应存量方米25,500元（US$3,734）（图八）。 注释：以上数据统计时间截至2010年2月 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 ξ在未来的两到三个月中，我们预计开发商将加大推盘力度，增加新增供应量，同时必将拉动成交量的回 升。房屋价格依然稳固。图八7,000 市场活动2010年第一季度高档公寓市场价格分布 ξ截止3月15日，本季度杭州土地市场仅有5幅综合性住宅用地成交。

其中三幅土地总价超过10亿元（US$1.46亿），均位于拱墅区。 0 ξ中铁房地产集团有限公司购得其中两幅综合性住宅用地，成交价分别为16.5亿元（US$2.4亿）和11.56亿元（US$1.7亿）。 ξ浙江省建筑房地产开发公司和浙江发展房地产开发有下城西湖上城江干滨江限公司联合拍得另一块纯住宅用地，成交价为26.85亿元（ US$3.93亿）。 注释：以上数据统计时间截至2010年2月 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 .dtz> 6

定义 可出租面积 租金 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支占用，且随时可供使用。 出。 空臵率 最优物业回报率 可出租面积与楼面总面积之比。 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。 开发中项目 （特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的由两部分组成： 支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。） 1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面 装修的楼盘。 一般市场回报率 2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼年租赁总额与物业资本价值之比。 盘。 存量 净吸纳量 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 占用面积 新供应量 已被使用的楼面面积，包括下列几项： 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”(i) 出售/出租给最终使用者的办公室 指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只(ii) 预售/预租给使用者的开发项目 缺少装修。 (iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 （特别注意：此项包括转租，但不包括续租。） 预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目。 空臵面积 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论最优租金 是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵）。 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最高租金。 （特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准 租约为准，不包括特定市场的非常规约定）.dtz> 7

联系方式建筑顾问部 李国华 +86 21 2208 0168 edgar.kw.li@dtz> 策略发展顾问部 牛明 +86 571 8577 9946 - 501 gavin.m.niu@dtz> 工业部 苏智渊 +86 21 2208 0255 tony.zy.su@dtz> 投资部 蔡峰 +86 21 2208 0685 frank.f.cai@dtz> 写字楼部 杨达 +86 21 2208 0123 george.t.yeung@dtz> 物业管理部 钱宏平 +86 571 8577 9946 - 301 david.hp.qian@dtz> 住宅部 汤耀光 +86 571 8577 9946 - 608 harris.yk.tong@dtz> 商铺部 朱康翎 +86 571 8577 9946 - 696 cherry.kl.zhu@dtz> 估价部 成俊 +86 571 8577 9946 - 599 jason.j.cheng@dtz> .dtz> 8