厉害国终于又有一项世界第一了！

那就是在全球城市中心区域房价最高的前五名城市中，中国以香港、北京、深圳、上海超越首尔，而独霸前四名，而在前十名城市中还包括位列第八名的广州。如果按照距市中心8公里左右的外围区域来看的话，排名顺序虽稍有不同，但是前五名依然是包括了香港、北京、上海和居于第五名的深圳，而广州的外围区域房价则居世界第十六位。在赶超世界水平的路上，虽然中国的人均可支配收入和社会福利水平屈居于后，但是以最多的入榜城市和最领先的排名让房价遥遥领先于老牌世界城市伦敦、纽约，真是可喜可贺呀！

如果按照某些经济学家的说法，房价高是经济繁荣的表现，交通堵是经济繁荣的表现，也确实有一定的道理。但这一说法的前提，是房价的形成是在要素自由流动和完全市场配置的情况下，在不存在明显的城市交通规划人为硬伤的情况下。显然，将这一说法生搬硬套到中国是不合适的，即使将之从时间线上加以延长、从空间区域上加以扩大、从决定房价基本面的人口、土地、金融三要素及其配置的范围来看，也很难得出中国头部城市房价必须世界领先的结论。

第一、从城市能级来看，作为公认的全球化程度最高的世界城市伦敦和纽约，是最顶级的全球金融中心，有着更加自由的市场体系和法律制度保障，都是从全球范围内配置资源的，其房价的支撑要素是全球的经济、人口与金融资源，因此从逻辑上无论从短期、中期、长期而言都应该是世界城市房价的巅峰。但事实上无论是其市中心的房价，还是外围区域的房价，却都远逊于香港、北京、上海、深圳等中国城市。

第二、香港虽然有着排名居于世界前列的自由市场，北京、上海、深圳等坐拥中国这个世界第一的人口大国和世界第二大经济体的体量，但因为各种人口流动限制和限购限售措施的存在，无疑也大大妨碍了要素流动，不但让其相对于伦敦和纽约这样的城市而言本来就欠缺世界范围内配置资源的能力，更是让中国庞大的市场与人口总量在事实上也难以真正形成对其足够的房价支撑。但实际上结果却恰恰相反，这些城市无论是市中心的房价，还是外围区域房价，乃至房价收入比，都名列世界城市的前茅。

难道是经济学基本逻辑和任泽平的人口、土地、金融三要素的分析方法出了问题？

其实，在上述城市房价形成的经济学悖论中，并非经济学逻辑与人口、土地、金融三要素分析方法出了问题，而是恰恰是因为某些外部因素的介入，改变了房价形成的逻辑关系和要素之间的函数关系，才导致了这些中国的代表性城市的房价实践与经济学逻辑的严重背离。

只要稍稍观察一下香港、北京、上海、深圳与伦敦、纽约楼市规则的不同，就会发现前者都存在一个共同点，那就是土地的高度管制和政府控制，这是它们和伦敦、纽约最大的不同。即使在土地规划和利用方面存在着或强或弱的不同程度的管制，而且同为土地私有，但是香港土地市场极强的政府管制和土地出让的政府垄断则是十分有纽伦港中唯一城市的。而中国内地的土地出让制度不但复制于香港的土地管制体系，而且加上建设用地更是政府控制力更强的国有和集体建设用地，当政府成为土地市场的控制者和唯一的供给方，这就彻底改变了土地市场的供求关系和市场规则。

在学习香港，试图以市场化方式解决住房供给不足问题的过程中逐步发现了土地财政的妙处，尤其在1994年分税制实施以后土地财政成为地方财力中税收收入之外的主要来源之后，土地财政就彻底改变了中国城市化路径和经济发展模式。在特有的政绩观和土地财政的推动之下，一方面如何获取更多的土地财政收入，另一方面如何用未来的土地财政收入实现负债发展以扩大建设规模和培育地方产业，就成为地方政府自然而然、无法掩饰的内在冲动。

为获取更多的土地财政收入，在中央控制金融服务价格和牌照的情况下，地方政府自然就会以控制土地出让节奏和涉房贷款准入条件的方式去努力推高楼市，以扩大行业规模和楼市总量去争取多卖地和卖高价；在土地成为抵押融资品且成为地方扩大建设融资的最好信用创造工具时，如何持续推高地价和避免地价下跌的风险，就成为地方政府的必然选择。如此一来，房地产行业的性质就逐步从解决居民住房需求的市场化方式，演变为无限推高地价，进而谋取更多的土地财政收入的工具，楼市“限跌令”自然也就成了地方政府维护土地财政的必然之举，尤其是在行业下行，地方财政压力骤增的情况下更是如此。

政府左手控制着地根，右手紧握着银根，然后又以获取最大的土地财政收入为目标自肥，土地财政在实质上就演变成了一种带有强制性的变相税收。这种税收不但没有法定税率，而且有着无限推高的强大内在动力，直到将地价推向社会经济运行承受的极限为止。多年来支持经济和城市高速发展的负债建设模式的基础，则是以未来的地方政府可支配收入为前提并以之为抵押的，而由此造成的对于未来土地财政收入的大量透支自然也就让土地财政列车无法“停车”甚至减速，并不断将地价推向新的巅峰和不断探摸社会经济对于高地价的承受极限。

在不断推高的地价之下，房价岂能不水涨船高？至于什么人口、产业聚集之下的需求支撑，什么金融政策的短期影响，什么中国经济快速发展的成长溢价等等解释，实际上都无法摆脱和掩饰欲壑难平的土地财政不断持续推高地价，进而持续推高房价的这一巨大力量的作用，直到将房价推高到楼市交易量过低导致土地出让困难而引发土地财政需求无法承受为止。这才是以北京、上海、深圳、广州为代表的中国核心城市房价远远超出经济发展阶段、居民收入水平和资源配置范围于能力的真正原因。

香港土地出让的高度政府管制和垄断制度，是将香港房价推向极致的最重要原因。但即便如此，香港的金融体系却是自由开放的，而且香港也以土地收入作为公共支出的主要来源而让香港成了世界税收最低的地区之一，因此香港的高房价也有经济繁荣的基本面作为支持。而中国内地土地与金融政府双管制之下的土地财政，才是将房价推向脱离经济和人口基本面的世界极致的直接原因，更何况还有名义税率最高之一的税收体系呢。如此之下，经济社会可持续发展能力和公共服务廉洁程度，自然也就堪忧了。