小区居住的舒心与否，物业的服务质量至关重要。但现实中，不少业主面对物业的“模糊回应”“霸王条款”常常束手无策，要么忍气吞声，要么扯皮半天没结果。其实根据2026年1月1日起施行的物业新规和《民法典》相关规定，业主手里握着明确的“知情权”和“监督权”，尤其是下面这3个问题，直击物业服务的核心要害，很多物业不愿正面回应，但业主一问就占据主动，再也不用被牵着鼻子走。
一、问题1：“小区公共收益具体有多少？怎么用的？能看完整账目吗？”
这是物业最不愿直面的问题，因为很多小区的公共收益都成了“糊涂账”，而新规早已明确这笔钱的归属和公开要求。
先搞懂：哪些钱属于业主共有？
根据《民法典》第九百四十三条规定，小区业主共有部分产生的收益，扣除合理成本后应归全体业主所有 。具体包括：
- 公共区域广告费：电梯、楼道、小区出入口、道闸上的广告收入；
- 停车收益：小区道路、绿地改造的共有车位，及规划内归全体业主共有的停车位收费；
- 场地经营收益：快递柜、售货机、充电桩的场地占用费，临时摆摊租赁费等；
- 公共用房收益：小区内共有配套用房出租产生的租金。
物业的“回避套路”与业主应对
很多物业会用“没多少收入”“用来抵扣物业费了”“管理成本太高”等话术敷衍，甚至直接拒绝公示。但根据2026年新规，业主完全可以这样应对：
1. 要求按规定公示：物业必须单独开设银行专户管理公共收益，每半年公示一次收支明细，年底还要聘请第三方审计，公示内容需包括收入明细、支出凭证、管理成本比例等，不能只给笼统数字；
2. 明确管理成本上限：物业收取的管理费用最高不超过公共收益总额的30%，具体比例需在物业服务合同中明确，四川、江苏等地更规定不超过10%-20%，超出部分业主可要求返还；
3. 知晓收益用途：公共收益的使用决定权在全体业主，可用于给业主分红、补充专项维修资金，或改善小区环境，物业无权擅自支配。广州已有小区连续6年给业主发放公共收益分红，近500户业主曾领到30万元分红款。
法律依据
《民法典》第九百四十三条明确要求，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告 。拒不公示的，业主可向住建部门投诉，或申请第三方审计，确认被侵占的收益可依法追回。
二、问题2：“物业费的收费标准和服务等级挂钩吗？收支明细能公开吗？”
物业费是业主和物业矛盾的重灾区，“收费高、服务差”“说涨就涨”是常见痛点，而问清这个问题，能直接戳破物业的“收费迷雾”。
核心要点：物业费不能“糊涂收”
2026年新规对物业费的收取和调整做了明确规范，业主问的时候可以重点关注这几点：
1. 收费与服务必须匹配：物业费的定价要和服务等级对应，物业需公示具体服务事项，比如安保巡逻频次、垃圾清运时间、设施维保周期等，不能只收费不服务或服务不达标 ；
2. 涨价必须过“双门槛”：不能物业单方面说了算，首先要找第三方机构出具成本评估报告，公示近3年成本变化，公示期不少于15天；其次需经专有部分面积和业主人数均超三分之二的业主参与表决，且参与投票的业主中过半数同意，居委会还要全程监督；
3. 6类费用可拒交：超12个月的预收物业费、空置房全额物业费（连续空置6个月以上可申请减免，各地减免比例30%-50%）、无依据的滞纳金/手续费、重复收取的公摊费用、未约定的增值服务费、高价门禁卡（首次免费，补办费不超成本价）。
物业的“回避套路”与业主应对
物业常以“统一规定”“行业标准”“成本上涨”为由回避公示明细，业主可以这样做：
- 要求公示完整收支：包括人力成本、设施维保费用、物料消耗等具体明细，根据《物业管理条例》，价格主管部门和房地产行政主管部门会监督物业服务收费，业主有权查阅相关账目 ；
- 服务不达标可维权：如果存在垃圾长期堆积、安保缺位、电梯故障维修不及时等情况，留存好证据可要求物业整改，整改不到位的，可按合同约定减免最高30%的物业费；
- 分清收费类型：新房前期物业和保障房实行政府指导价，不能超上限；成立业委会后可协商市场调节价，服务好可涨、服务差可降甚至换物业。
法律依据
《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同应明确服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法等条款 ；第九百四十四条明确，物业服务人已按约定提供服务的，业主不能以未接受为由拒交物业费，但物业服务不达标时，业主有权要求减免或维权 。
三、问题3：“住宅专项维修资金用在哪了？余额多少？使用流程合规吗？”
这笔钱被称为小区的“养老钱”，专门用于共用部位、设施设备保修期满后的维修改造，但很多业主交了钱却从不知道怎么用、用在哪，物业也常回避相关问题。
先搞懂：维修资金的核心规则
根据《住宅专项维修资金管理办法》，这笔钱属于业主所有，实行专户存储、专款专用，业主有权监督其使用 ：
- 适用范围：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、屋顶、楼梯间等共用部位，以及电梯、消防设施、路灯、公益性文体设施等共用设施设备的维修改造；
- 余额提醒：业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；
- 紧急维修绿色通道：电梯故障、屋顶漏水等紧急情况，可启动72小时内放款机制，不用漫长等待。
物业的“回避套路”与业主应对
物业常以“流程复杂”“涉及专业问题”“政府部门管理”为由拒绝透露，业主可以这样应对：
1. 要求公示使用情况：包括维修资金的缴存总额、使用总额、剩余余额，每笔使用的项目名称、施工单位、费用明细、业主表决情况等，根据规定，物业有义务定期公开这些信息 ；
2. 核实使用流程：维修资金的使用需遵循“业主决策、专款专用”原则，一般项目需经相关业主表决同意，紧急项目需按规定走绿色通道，物业不能擅自挪用或违规使用 ；
3. 查询个人余额：可通过当地住建部门官网、政务APP或社区服务中心查询自己账户的维修资金余额，做到心中有数。
法律依据
《物业管理条例》规定，业主对专项维修资金的管理和使用享有监督权 ；《住宅专项维修资金管理办法》明确，维修资金的使用应当公开透明，受益人和负担人相一致，违规使用的需承担相应责任 。
业主维权：记住3个关键步骤，有理有据不被动
问对问题只是第一步，遇到物业拒不配合、违规操作时，按这3步做更高效：
1. 留存证据：每次沟通可录音录像，要求物业出具书面回复，保留好物业费缴费凭证、维修记录、公示照片等，这些都是维权的重要依据；
2. 集体维权：联合其他业主形成合力，或通过业主委员会与物业沟通，业委会是业主利益的代表，有权要求物业整改并公开相关信息，必要时可申请居委会协助调解；
3. 合法投诉：若物业仍拒不配合，可向当地住建部门、物业管理科或12345政务服务热线投诉，违规事实清楚的，相关部门会责令物业整改，涉及资金侵占的可通过法律途径追回。
其实物业和业主不是对立关系，优质的物业服务能提升小区价值，业主的理解和配合也能让物业工作更顺畅。但这一切的前提是“权责清晰、公开透明”，物业不能回避应尽的告知义务，业主也该主动行使自己的合法权利。2026年物业新规的落地，就是为了让物业服务有章可循、业主维权有法可依，问清这3个问题，不是为了“找茬”，而是为了让小区管理更规范，居住更舒心。
话题讨论
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