出国之前我连续发了几篇短文，没想到反响还那么大，既然大家愿意听，我就继续说下去，不对的地方大家可以探讨。
上次说到现在房子卖不出去主要有6个方面的问题，一是地段不好，这一点我已经进行了分析。那今天我们再讲第二个问题：价格太高。说实话，之所以价格高并不是开发商伤心病狂，那是因为成本高，不卖那个价极有可能亏本，而房地产开发一旦亏起来那可就不是一个小数，搞不好就会倾家荡产。大家千万别以为我是帮开发商说话，也不要以为是危言耸听，因为房地产开发商绝对都是把身上所有的钱投入到项目上的，而且也绝对不够，更多的还要找银行和其他金融机构借钱，且财务成本非常之高，说开发商是最大的赌徒也不为过。所以，一旦项目亏损，那就不是几百万几千万的事。那为什么开发成本会那么高呢？
我以前曾多次说过，房地产开发看似暴利，到真正暴利的不是开发商，而是国家和银行。首先是税收，大家知道房地产各种税费加起来是多少，税费包含两部分：一部分是税收：房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。总之，税费占到开发成本的25%左右。大家可以数一数，到底有多少税费？
另外还有土地费用，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，营销费用，其他费用等，总之，总成本大约占80～85%，开发商实际获利在15～20%之间。所以说国家和银行才是最大的暴利者。
但我们是不是就该把价格高的所有责任都归结为政府呢？我们开发商自己到底有多少责任？
至少我知道盲目自大、冲动拿地就是开发商成本高企的一个重大因素。另外在建设管理上，特别是在项目定位、项目规划阶段没有认真严谨的研究，而是走一步看一步，致使成本管理无序和随意，你成本不高谁高？而你又总是抱着“羊毛出在羊身上”的心态，市场鸟你才怪。
其实，我们只要在开发前做好顶层设计，对每一个环节认真研究，再本着“平利”多销，现金为王的开发宗旨，市场绝不会抛弃你！（更多精彩文章请关注公众微信“陈仁科老师”。）
