【文字解读】《吉安市住宅专项维修资金管理办法》
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一、修订背景
为管好用好住宅专项维修资金，2010年我市出台了《吉安市住宅专项维修资金管理办法》，并于2020年对《吉安市住宅专项维修资金管理办法》进行修订。现因机构改革，职能划转，上位法《中华人民共和国民法典》对维修资金投票表决相关事项作出了调整等原因，需对《吉安市住宅专项维修资金管理办法（修订）》中涉及的相关条款进行修改。
二、出台目的
房屋维修资金被称为房屋的“养老金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新、改造资金，由业主按相应标准缴纳。这项资金是百姓老有所养、住有所居的重要保障，涉及群众最关心最直接最现实的利益，关系人民群众人身财产安全和公共安全。党的十九大提出，必须多谋民生之利、多解民生之忧。而规范和加强维修资金管理，是切实解决住有所居、老有所养、提升人民群众生活品质和增强获得感、幸福感及安全感的重要内容。
三、修订依据
《管理办法》依照《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）及《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）等有关法律法规，对有关维修资金管理的规定都作出了相应调整和明确。
四、修订的主要内容
1.调整了房改房住宅专项维修资金的管理部门。
根据机构改革，职能划转，相关机构名称变更的要求，房改房住宅专项维修资金的监管职责由市房管局划转至市住建局。修订稿对房改房住宅专项维修资金的监管部门由市房管局修改为市住建局。
2.调整了吉安市住宅专项维修资金专用票据。
因吉安市住宅专项维修资金纸质票据已取消，更换为由市财政部门统一监制的吉安市住宅专项维修资金专用网络电子票据。
3.调整了使用住宅专项维修资金的投票表决权比例。
现行《管理办法》规定使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这表明在相同情况下，使用建筑物及其附属设施的维修资金所需同意业主的人数比之前减少了一半。这大大降低了使用维修资金的难度，提高了业主间就共同维修公用设施达成一致意见的可能性。
五、主要内容
《管理办法》共有四章三十六条，分别从住宅专项维修资金的交存标准、使用范围、使用程序、监督管理等方面进行了详细规定，进一步加强了住宅专项维修资金监管力度，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。
1.明确了维修资金的交存标准。
《管理办法》明确了商品住宅的业主、非住宅的业主以及房改房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金的首期交存标准。未设电梯的商品住宅业主按所拥有物业的建筑面积55元/平方米的标准交存，非住宅业主按所拥有物业的建筑面积80元/平方米的标准交存；内设电梯的商品住宅、非住宅，业主按所拥有物业的建筑面积80元/平方米的标准交存；独立式住宅、地下车位，业主按所拥有物业的建筑面积40元/平方米的标准交存。
2.明确了维修资金的使用程序。
《管理办法》明确，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据实际情况，分一般使用和紧急使用两种情形进行了规范。为了防止不当使用，《管理办法》对共用部位、共用设施的范围作了列举式规定。共用部位、共用设施可能涉及小区全体业主，也可能仅涉及部分业主，为了保障使用的公平，法规对使用原则和如何分摊也作了明确。实践中，往往会出现紧急使用的情况，如果仍然按照一般使用的程序办理，不利于对房屋的维修，甚至可能危及到公共安全。所以，法规还专门就紧急使用的条件、程序作出了规定，既解决了业主共同决定的集体意志问题，又不影响紧急情况下维修资金的到位。通过这一制度设计，合理保障了资金安全和老百姓的房屋安全。
3.明确了维修资金的监督职责。
《管理办法》明确了住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，并提倡业主通过公开招投标方式选聘工程施工单位，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理；同时明确了住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督、审计。住房和城乡建设局应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等相关信息，业主、房改房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
解读单位：吉安市住房保障中心维修资金服务科
联系电话：0796-8258202
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