2026年二手房交易，你能省下的最大两笔钱是：卖房增值税从5%降到3%，换房个税可以全退。一套500万、持有不满2年的房子，光这两项就能省10万以上。加上契税优惠和地方补贴，全流程减免一共有四大块。
增值税直降2个点，满2年直接免
2026年5月1日起，不满2年的住房增值税征收率从5%降到3%，计税基数就是房屋成交价。满2年的住房，全国统一免征，不再区分普通与非普通住宅，北上广深此前的差额征税规定取消。
500万不满2年的房子，增值税从25万降到15万，省10万。满2年的房子，一分不交。
换房个税退税，买得多退得多
2026年1月1日至2027年12月31日，卖房后1年内在同城市买房，已缴个税可以退。退多少看新房金额：
关键条件：售房与购房须在同一城市，且必须是商品住房，公寓不算。申请时向售房地税务机关提交买卖合同，税务与住建部门信息共享审核。
契税按面积和套数，最低1%
契税优惠2026年继续执行，按面积和家庭住房套数划分：
家庭范围包括购房人、配偶及未成年子女。
土地增值税免征，部分人群还能再减
个人转让住房，暂免征收土地增值税。此外，重点群体和退役士兵从事个体经营的，3年内每年可按24000元限额依次扣减增值税、城建税、教育费附加等。
地方额外福利，广州最高补3万
国家政策之外，部分城市叠加了本地补贴：
算一笔总账
以500万不满2年住房换600万新房为例：增值税省10万，个税全额退还（假设1%税率即5万），契税按1%算6万（无优惠则为3%即18万，省12万）。加上广州补贴3万，总减免可超30万。
核心逻辑就一条：满2年的房优先卖，卖完1年内赶紧买，同一城市操作，税费压到最低。
