> 5月，全国房地产市场释放出一个清晰的信号：**百城二手住宅均价环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点；同比下跌7.99%，跌幅收窄0.35个百分点** 。单纯看这组数据，它传递出的并非简单的“跌得慢了”，而是在经历了长达数年的深度调整后，核心城市的供需关系正在发生实质性重构。## 成交放量与价格企稳，本轮修复不再“以价换量”与去年同期“以价换量”的模式不同，这一轮市场修复的特征是成交放量与价格企稳的同步出现。5月，20个重点城市二手住宅成交14.1万套，同比增长19.3% 。!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/4c821a0f8c1d4c6da4c1e8a73362bdd3)上海二手商品房成交约2.8万套，同比增长30.9%，连续两个月创下近五年同期新高 。价格端，上海二手房环比上涨0.13%，已连续3个月实现上涨 。成交量走高的同时，挂牌端并未出现此前常见的“越卖越多”现象。5月，重点25城新增挂牌房源约12万套，同比下降约41% 。北京二手房挂牌总量从2025年9月峰值的14.32万套降至11.83万套，降幅达17.39% 。供给端的收缩为价格企稳提供了现实支撑。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对此评价称：“成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现，是本轮市场修复与去年‘以价换量’模式的核心区别。” ## 政策落地与成本走低，双重驱动需求释放需求端的修复背后，是政策与资金成本的双重发力。前5个月，全国各省市出台楼市优化政策超430条，涉及放松限购、降低首付、优化信贷等多个维度 。上海将二手房收储试点扩围至全部中心城区，直接减少市场供给并打通置换链条 ；广州推出的“穗八条”新政推动5月二手房网签10100套，环比增长19% 。与此同时，购房成本降至历史低点。2026年一季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.06%，大幅降低了月供压力 。价格回调使部分房源进入刚需可承受区间，北京、上海70平方米以下小户型成交占比分别提升至38%和42% 。## 土地市场高热，核心地块溢价成常态与二手房价跌幅收窄同步发生的，是核心城市土地市场的持续升温。6月5日，保利置业以57.72亿元竞得深圳南山粤海街道T204-0153宗地，溢价率150.7%，楼面价10.86万元/㎡，刷新深圳涉宅用地单价纪录 。!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/b2b3a9bd0aaf45028466f19052e78537)该地块所在的粤海街道2024年GDP突破4500亿元，宅地供应极度稀缺，近六年几乎“断供” 。!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/5b023e6bd31d4ad9a4c5423a0bf97865)上海第四批次土拍中，浦东Z000302单元地块和闵行地块溢价率均超40% 。南京玄武区宅地经过90轮竞价，溢价率50.24%，创近10年南京土地出让溢价率纪录 。武汉武昌区宅地溢价31.04%，苏州工业园区地块溢价30.04% 。华润置地前5月拿地金额290亿元，越秀地产272亿元，保利发展206亿元，央国企拿地额占比超80% 。同期，TOP30房企中民企拿地总额仅86.5亿元，同比锐减近八成 。土地市场的竞争格局与资金流向，已清晰指向核心城市核心地段的稀缺资产。## 局部修复与K型分化的并行图景核心城市二手房量价企稳与土地市场高溢价成交，形成了局部双向传导：二手房成交回暖带动置换链条打通，头部房企销售回款改善，进而支撑其在核心城市精准拿地；而核心地块高溢价成交又向市场释放“底部确认”信号，进一步修复周边二手房价格预期。但这一传导链条存在明确边界。5月百城二手住宅均价同比仍下跌7.99%，三四线城市环比跌幅达0.38% 。中指研究院数据显示，4月百城二手住宅价格环比下跌的城市高达93个 。弱二线城市如哈尔滨、长春、太原，去化周期普遍超过24个月，市场反应平淡 。国金宏观研报指出，当前上海刚需房和深圳改善房已率先止跌回升，背后是租金回报率回升带来的估值托底——50城平均租金回报率已达2.26%，高于10年期国债收益率1.8% 。德意志银行则在最新报告中给出了“K型复苏”的判断：复苏仅限于一线城市和经济活力强的二线城市，人口流出型城市可能长期难以见到拐点 。从全国土地成交数据看，2026年1至4月规划建面同比下降19.2%，100家典型企业拿地门槛值创近5年新低 。克而瑞分析认为，多数企业处于核心城市“争不过”、非核心城市不参与的困境中 。修复与分化，正在成为当前房地产市场最核心的叙事主线。
