每天进出小区，按时交着物业费，不少业主心里都有个疑问：钱花出去了，却没感受到实打实的服务？要么觉得物业只收钱不办事，要么压根不知道自己交的物业费里，还藏着不少该享的权益和该避的坑。物业不会主动跟你说这些事，结果就是很多人选房时忽略物业、交费时稀里糊涂，物业费白交了好几年都没察觉。今天就用大白话把物业藏着的6个秘密说透，不管是新业主还是老业主，看完都能把物业费花得明明白白，还能守住自己的合法权益。
一、秘密一：物业费不是“一口价”，这些情况能少交甚至不交
很多业主以为物业费是物业定多少就交多少，其实物业费的收取有明确的标准和减免情形，物业绝不会主动告诉你，哪些情况能少交或不交。
首先，未交房的物业费，不该由业主承担。不管是新房没交房，还是二手房没完成过户，这段时间的物业费都该由开发商或原业主支付，物业要是找你要这笔钱，直接拒绝就行。不少开发商会把未售房源的物业费摊到业主头上，这是违规的，业主可以向住建部门投诉。
其次，物业服务不达标，能要求减免物业费。物业费和物业服务是“对等交换”，如果物业没做到合同里约定的服务，比如小区卫生长期没人打扫、安保岗亭经常空岗、公共设施经常空岗、公共设施坏了迟迟不修，业主可以收集证据，要求物业减免部分物业费。比如某小区电梯坏了半个月没人修，业主联合起来找物业协商，最终物业减免了当月20%的物业费，这都是业主该有的权利。
还有，业主自有产权的车位，不用交车位管理费之外的费用。有些物业会对业主买的车位额外收“物业费”，这是不合理的，业主只需要交车位的管理费（用于车位保洁、设施维护），无需再承担其他费用。如果物业强行收取，可向物价部门举报。
二、秘密二：小区的公共收益，业主有权分一杯羹
这是物业最不想让业主知道的秘密——小区的公共收益，比如电梯广告、快递柜场地费、小区门口商铺的租金、公共车位的停车费等，这些钱不是物业的“私房钱”，而是全体业主的共同财产。
根据《民法典》规定，小区公共区域的经营收益，扣除物业的合理管理成本后，剩余部分应当归全体业主所有，要么用于补充专项维修资金，要么由业主大会决定如何使用（比如抵扣物业费、改善小区设施）。但现实中，很多物业会把这些公共收益据为己有，或者只字不提。
业主该怎么拿回属于自己的收益？首先，可要求物业公示公共收益的账目，物业有义务如实公布收入和支出情况；如果物业拒绝公示，业主可向住建部门申请调查。其次，成立业主委员会后，可代表全体业主和物业协商公共收益的分配方式，比如每年用公共收益给业主抵扣一个月的物业费，这在很多小区都已经实现了。
三、秘密三：专项维修资金，不是物业想动就能动
小区的专项维修资金，是业主买房时交的“房屋养老金”，用于小区共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，比如外墙翻新、电梯更换、消防设施改造等。这笔钱由住建部门监管，物业没有权利随意动用，可不少业主被物业忽悠，以为物业能说了算。
动用专项维修资金有严格的流程：首先要制定维修方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意；然后向住建部门提交申请，审核通过后才能划拨资金；维修完成后，还要公示费用明细，接受业主监督。
如果物业没经过业主同意，就声称要动用专项维修资金，或者让业主签字“走流程”，一定要警惕，这很可能是物业想挪用资金。业主可直接向住建部门核实，拒绝在不合理的文件上签字。
四、秘密四：物业没有“罚款权”，这些收费都是违法的
很多小区的物业会制定各种“罚款规定”，比如业主装修时违规就罚钱、乱扔垃圾罚钱、车辆乱停罚钱，不少业主怕麻烦就乖乖交了，其实物业根本没有罚款的权利。
罚款是行政处罚的一种，只有行政机关才有权利实施，物业作为企业，顶多只能根据合同约定要求业主承担违约责任，比如赔偿损失，不能直接罚款。如果物业强行收取“罚款”，业主可以拒绝支付，还能向市场监管部门投诉。
还有些物业会收“装修押金”“进门费”，这些也大多是违规的。装修押金如果是为了防止业主损坏公共设施，可收取但必须在装修完成后无损坏的情况下全额退还；而向装修工人收“进门费”、向访客收“停车费”（临时停车除外），都是没有法律依据的，业主可坚决抵制。
五、秘密五：业主有权更换物业，不是只能“忍气吞声”
不少业主觉得，物业是开发商指定的，自己没权利换，只能忍气吞声，这是大错特错。根据《物业管理条例》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业，只要流程合法，就能换掉服务不好的物业。
更换物业的流程并不复杂：首先要成立业主委员会，这是代表业主维权的关键；然后由业主委员会组织召开业主大会，就是否更换物业进行投票，经专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意，就可以启动更换流程；最后由业主委员会公开招标新物业，办理交接手续。
虽然更换物业的过程可能有点繁琐，但只要业主团结起来，就能摆脱不负责任的物业。比如某小区物业长期服务差，业主委员会组织投票后，成功解聘了原物业，新物业入驻后，小区环境和服务质量立马提升，物业费也更合理了。
六、秘密六：物业的“霸王条款”，签了也能无效
不少业主在收房或签物业服务合同时，会被物业要求签一些“霸王条款”，比如“业主不得对物业的服务提出异议”“物业对业主的财产损失不承担责任”“物业费必须一次性交一年”等，很多业主以为签了字就只能认，其实这些条款大多是无效的。
根据《民法典》规定，提供格式条款的一方（物业）如果免除自己的主要责任、加重对方（业主）责任、排除对方主要权利，该条款无效。比如物业在合同里写“小区内车辆丢失，物业概不负责”，但物业有安保义务，只要能证明物业没尽到安保职责，就可以要求物业赔偿，这个“霸王条款”根本不算数。
业主在签物业服务合同时，一定要仔细看条款，遇到不合理的内容，要当场提出并要求修改；如果物业拒绝，可拒绝签字，并向住建部门反映。就算不小心签了，也不用怕，只要条款属于“霸王条款”，就可以向法院申请确认无效。
七、业主该怎么维权？记住这几个关键步骤
知道了物业的这些秘密，更重要的是学会维权，避免物业费白交。总结了几个简单好操作的步骤，业主们可以记下来：
第一步：收集证据
不管是物业不达标、乱收费还是侵占公共收益，都要先收集证据，比如拍照（小区卫生差的场景、物业的违规通知）、录像（安保空岗、设施损坏的情况）、保存聊天记录和缴费凭证等，证据是维权的关键。
第二步：成立业主委员会
业主委员会是业主维权的“主心骨”，只有成立了业委会，才能更好地和物业协商、监督物业工作，甚至更换物业。成立业委会的流程可向街道办或住建部门咨询，只要符合条件（小区入住率达标、业主户数达标），就能发起成立。
第三步：向相关部门投诉
如果和物业协商无果，可向对应的部门投诉：
- 物业乱收费、霸王条款：找市场监管部门（12315）；
- 物业服务不达标、侵占公共收益：找住建部门；
- 物业挪用专项维修资金：找住建部门和审计部门；
- 物业实施罚款等违法行为：找公安机关或城管部门。
第四步：走法律途径
如果投诉后问题还是没解决，业主可联合起来向法院起诉，要求物业承担违约责任、返还不当得利（比如乱收的费用、侵占的公共收益）。只要证据充分，法院一般会支持业主的合理诉求。
八、最后想说：物业费要交得明白，权益要守得坚定
物业费不是一笔“糊涂账”，业主交了钱，就该享受对应的服务，也该守住自己的合法权益。物业的这些秘密，本质上是利用了业主对法律法规的不了解，才敢随意侵犯业主利益。
作为业主，首先要主动了解物业相关的法律知识，别再被物业牵着鼻子走；其次要团结起来，成立业主委员会，形成合力监督物业；最后要敢于维权，遇到物业违规行为，不要忍气吞声，用法律武器保护自己。
毕竟，小区是业主的家，物业只是服务者，而不是“管理者”。只有业主都清楚自己的权利，才能让物业真正做到“为业主服务”，让物业费花得值、花得明明白白，再也不用白白交冤枉钱。
